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I.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.
§ Concepto.- Funciones de la Publicidad.-
Tipos.-
Indica Marina Mariani de Vidal, que “revistiendo los derechos
reales el carácter de absolutos, es decir, debiendo respetarse
por todos, es menester que ellos sean conocidos, y ese
conocimiento se cumple a través de su publicidad”.
La
publicidad cumple, además, una importante función en orden al
comercio jurídico y al desarrollo del crédito, dado que
permite conocer el estado patrimonial del titular,
beneficiando de este modo no sólo a éste sino a toda la
sociedad.
En el
ámbito de los derechos reales la misma puede hacerse efectiva
de distintas maneras. Y así nos encontramos, por ejemplo, por
un lado, con la llamada publicidad natural, posesoria o
traditiva que se concreta con la entrega material de la
cosa objeto del derecho (sistema adoptado originariamente por
Vélez en nuestro código Civil, salvo en materia de hipotecas).
Y por el otro, con la que se cumple a través de la inscripción
de los actos relativos a los derechos reales en registros
creados al efecto, denominada publicidad registral.
Señala
Borda que en el Estado Moderno la registración de los
derechos reales está tomando una importancia siempre
creciente. Es que los registros y en especial los de la
propiedad, satisfacen múltiples necesidades que conviene
puntualizar:
a) En
primer término, los
inmuebles y los muebles de relevancia económica son una
importante fuente impositiva; un correcto registro permite
identificar a los titulares de dominio y demás derechos
reales, así como verificar las transmisiones también
gravadas.
b) El Estado
Moderno está atento al régimen de la propiedad de la tierra,
vigila su producción, combate los latifundios y minifundios.
Todo ello requiere inexcusablemente una apropiada
registración.
c) La planificación
está en la médula del Estado Moderno; y ella se funda en una
completa información que en materia de propiedad sólo pueden
brindarla los registros y catastros.
d) Los registros
constituyen, además un régimen de publicidad que permite a
terceros adquirentes de derechos reales sobre un bien conocer
el estado en que ese bien se encuentra, quién es su dueño, qué
derechos lo gravan.
e) De igual modo,
permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona,
impidiendo la ocultación de bienes en perjuicio de los
acreedores, a quienes los registros les facilitan el embargo
de los bienes del deudor.
d) Desde el punto
de vista del propietario, clarifica sus derechos y en algunos
sistemas (no en el nuestro) lo pone a cubierto contra
cualquier defecto del título de adquisición.
II.- DISTINTOS SISTEMAS
DE PUBLICIDAD.-
Siguiendo a Marina
Mariani de Vidal podemos clasificar a los distintos
ordenamientos que existen al respecto de la siguiente
forma:
A)
Sistemas No
Registrales:
La publicidad se cumple no a través de la
inscripción en registros sino por otros medios.
Así, en el sistema francés originario del Código
Civil (anterior a la ley hipotecaria de 1855), donde las
transmisiones de derechos reales quedaban perfeccionadas por
la sola celebración del contrato.
Los inconvenientes derivados de este sistema
-puestos de manifiesto por nuestro codificador en la nota al
art. 577 del Código Civil, especialmente en su 3ª parte, a
cuya lectura remitimos- se hicieron sentir en la propia
Francia, por lo que en el año 1855 se sancionó una ley que
modificó sustancialmente el régimen conforme veremos al
estudiar el sistema francés.
Debido a ello es justamente que Vélez adopta la
tradición como medio de publicidad, que saca a su entender de
las sombras en que se encontraba sumida la creación de los
derechos reales según el derecho francés, y los pone de
manifiesto a toda la sociedad, a través de la realización de
actos materiales sobre la cosa, que son necesarios a los
efectos de la consumación de aquélla.
B)
Sistemas
Registrales:
Si bien la tradición puede servir como sistema de
publicidad en comunidades pequeñas, también se torna
totalmente ineficaz cuando no media tal circunstancia, puesto
que queda prácticamente oculta, como ocurría con la
celebración del contrato en el derecho francés.
Se vuelve entonces indispensable contar con otro
medio de poner en conocimiento de terceros la existencia del
derecho real, y se llega a dicho medio a través de los
registros, en los cuales deben inscribirse todos los derechos
reales que se constituyen, así como su transmisión y
extinción.
Ello, en un primer momento, funcionó sólo para los
inmuebles pero el incremento cada vez mayor de la riqueza
mobiliaria hizo que aparecieran también registros destinados a
los muebles, originándose la categoría de “cosas muebles
registrales”. Ej: automotores, buques, aeronaves,
etc.
§ 1. Sistemas registrales: Clasificación.-
Hay diversos medios de llevar esos
registros:
§
Transcripción e
Inscripción
Según la manera de llevar los registros, los
sistemas pueden ser:
Sistemas de Transcripción: se exige la transcripción íntegra y literal de los
actos relativos a los derechos reales (constitución,
transmisión, extinción). Ej: Sistema de la ley hipotecaria
francesa de 1855.
Sistemas de Inscripción: los títulos se inscriben haciendo una síntesis de
ellos. Ej: es el sistema adoptado por nuestro país
actualmente.
§
Declarativos y
Constitutivos
Según los efectos de la registración, pueden ser:
Sistemas Declarativos: la
inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el
derecho a terceros, es decir, que sirve para “declarar” a
éstos un derecho real ya existente entre las partes -es un
mero medio de publicidad-. Ej: sistema argentino actual para
los bienes inmuebles.
Sistemas Constitutivos: la
inscripción es una condición del nacimiento del derecho real,
el cual no existe ni entre las partes, ni frente a terceros,
si no media la pertinente inscripción; es decir, el derecho
nace a partir de su inscripción en el Registro. Ej: sistema
germánico; sistema Torrens; nuestro sistema actual en materia
de automotores y caballos pura sangre de carrera.
§
Personales y
Reales
También se clasifica a los sistemas registrales según tengan
en cuenta a las personas o a las cosas:
En los Registros Personales, se tiene en mira a
la persona titular del derecho. Los títulos se asientan por
orden cronológico, confeccionándose luego índices alfabéticos
con el nombre de las partes. De allí que la búsqueda se
realice por el nombre de los titulares, o sea que, conociendo
el nombre del titular, se puede saber si los derechos reales
figuran inscriptos a su favor. Ej: sistema de Capital Federal
anterior a la sanción de la Ley Nacional Registral
Inmobiliaria 17.801.
Dado que el sistema que estamos analizando no
permite obtener un informe rápido y claro acerca del estado
jurídico de cada inmueble, se ha ideado otro que se lleva
tomando como base, no a la persona del titular, sino la cosa
sobre la que recaen los derechos. Son los denominados
Registros Reales.
En los Registros Reales, cada inmueble, está
matriculado con su correspondiente número de orden,
asignándosele una hoja especial llamada “folio real” donde se
asientan los derechos reales que tienen por objeto el inmueble
al que corresponde dicho folio. Ej: nuestro sistema
inmobiliario actual y el sistema alemán.
§
Validan o No Validan los
títulos:
Según la incidencia de la registración respecto de los
títulos, pueden ser:
Sistemas de Convalidación:
conforme ciertos sistemas la inscripción purifica a los
títulos de los vicios de los que pudieran estar afectados. Ej:
derecho germánico.
Sistemas de No Convalidación:
La inscripción no tiene la virtualidad de sanear los defectos
que pudieran estar afectando al acto causal. Ej: En nuestro
derecho en virtud del art. 4 de la Ley Nacional Registral
Inmobiliaria 17.801: “La inscripción no convalida el título
nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las
leyes”
§ 2. SISTEMAS
REGISTRALES EN EL DERECHO COMPARADO.-
A. Breves nociones de
la publicidad en la historia del derecho:
Roma.-
En Roma los modos de adquirir el derecho de propiedad se
cumplían a través de la realización de determinadas
formalidades. Así pueden mencionarse:
§
la
Mancipatio: en presencia de 5
testigos y un librepens; o
§
la In Iure
Cesio: un proceso de
reivindicación ficticio que se llevaba a cabo delante del
magistrado; o
§
la Usucapio: por la posesión durante un tiempo establecido;
o
§
la
Adjudicatio: como consecuencia de
la partición de cosas comunes; o
§
la Traditio: por la entrega efectiva de la cosa.
Este último, era el modo más importante de adquirir
la propiedad y terminó por reemplazar totalmente a los otros
procedimientos.
Vemos que la publicidad se realizaba en estos
casos, a través del cumplimiento de las formalidades
requeridas para la consumación de cada uno de los distintos
modos de adquisición.
Posteriormente, y a semejanza de las provincias
griegas y egipcias, se tomó la costumbre de “transcribir” las
transmisiones en los Registros Públicos –fue lo que se
denominó Insinuatio-, siendo esta transcripción
obligatoria, para los actos a título gratuito y facultativa,
para los celebrados a título oneroso.
B. Derecho Francés:
En el sistema francés originario del Código Civil el derecho
real se transmitía por la sola fuerza del contrato, y la
celebración de éste, en consecuencia constituía suficiente
publicidad.
Los inconvenientes derivados de este sistema –puestos de
manifiesto por nuestro codificador, como ya señalamos, en la
nota al art. 577 del Código Civil, especialmente en su 3ª
parte- se hicieron sentir a poco de andar, en la propia
Francia, donde en el año 1855 hubo de sancionarse una ley -la
nueva ley hipotecaria del 23 de marzo de 1855- que determinó
que “el propietario no es propietario respecto de terceros si
no hace transcribir sus títulos en un registro especial y
público, establecido para ese efecto”, reconociendo la
necesidad de un hecho externo como indicador legal de la
transmisión de la propiedad.
C. Sistema Germano:
El sistema del Código Civil Alemán plasmó una larga evolución
que arrancó en épocas primitivas y sobrevivió a la recepción
del derecho romano –con su sistema de “Traditio”-, para llegar
a ser uno de los sistemas registrales más perfectos que se
conocen.
Se sigue la técnica del “folio real” y deben
“inscribirse” los inmuebles que no tengan naturaleza
jurídico-pública, así los del Estado, propiedades del Fisco,
caminos, aguas, etc.
Deben anotarse en dicho folio todos los derechos
reales constituidos sobre el fundo, quedando excluidos los
personales, inclusive la locación de inmuebles y la
inscripción, reviste el carácter de “constitutiva” de
esos derechos.
El Registro sólo actúa en relación a las mutaciones
registrales, a pedido de parte interesada (Principio de la
Instancia), y sólo puede solicitar tal mutación quien
figura inscripto como titular del derecho (Principio de
Tracto Sucesivo).
La inscripción debe estar consentida por el que en
el Registro aparece como titular, a través de un documento
auténtico (Principio del Consentimiento Formal), vale
decir que lo que se inscribe no es el acto jurídico causal
(Ej: compraventa, donación, etc), sino el acuerdo mediante el
cual quien figura inscripto como titular de un derecho
conviene con otra persona en que ese derecho se inscriba a su
nombre, y ese acuerdo para inscribir (auflassung) es lo
que recepta el Registro.
El acuerdo es independiente del acto jurídico
causal, por lo tanto, sus vicios no lo afectan, por eso se
denomina “Acto Abstracto de Enajenación”: de modo tal
que a pesar de la existencia de tales vicios, la transmisión
operada por la inscripción del acto abstracto permanece válida
y no habrá lugar a acción reivindicatoria alguna fundada en la
nulidad del acto antecedente, lo que no obsta por supuesto la
procedencia de las acciones personales basadas en el
enriquecimiento sin causa.
También impera la Presunción de Exactitud
del Registro”: dicha presunción significa que cuando una
persona tiene inscripto a su favor un derecho en el Registro,
se presume que a él le corresponde y si está anotada su
cancelación, se presume que el derecho no existe.
Esto nos lleva al “Principio de Fe Pública
Registral”, según el cual, las inscripciones se reputan
verdaderas y sin admitirse prueba en contrario, para todo
aquél que de buena fe y por acto voluntario, aunque sea a
título gratuito, adquiera derechos reales sobre determinado
inmueble, poniéndolo a cubierto de acciones
reivindicatorias.
El Estado es responsable por los errores en
las inscripciones.
Se ve por lo expuesto la enorme importancia que
reviste la inscripción registral: es constitutiva y convalida
plenamente el acto, purificando al título causal de cualquier
vicio, e impidiendo la reivindicación contra quien adquirió de
buena fe conforme a sus constancias.
D. Sistema Torrens (Sistema Australiano):
El mismo fue ideado por Roberto Torrens para Australia del Sur
en el año 1853, extendiéndose luego a toda Australia, y a
otros países como Irlanda, norte de África, Brasil, Canadá y
algunos Estados de Norteamérica.
El registro para el que se sigue el sistema de
Folio Real, es obligatorio para los inmuebles de propiedad del
Estado y facultativo para los particulares, no obstante su
éxito ha sido tal en Australia que un elevadísimo porcentaje
de las tierras se ha registrado e incorporado a dicho
sistema.
Una vez practicada la matriculación, sólo la inscripción
confiere validez a las relaciones reales sobre el inmueble.
Para proceder a la anotación el propietario debe
acompañar:
§
solicitud de
matriculación;
§
plano confeccionado por
agrimensor autorizado;
§
detalles sobre las
circunstancias del inmueble (ubicación, superficie,
gravámenes, etc); y
§
filiación de su derecho, con
todos los títulos en que se origina y la prueba fehaciente de
éste.
Se realiza luego un doble examen de legalidad:
1)
Estudio
topográfico: respecto del plano,
realizado por agrimensores, para determinar si los límites son
claros y no existe superposición con terrenos
vecinos.
2)
Estudio de los antecedentes
jurídicos: por
letrados.
Dicho examen puede completarse llamando a las
partes, a los colindantes, a testigos, requiriendo informes
oficiales, etc., y finalmente, se cita por edictos a quienes
quieran oponer cualquier reparo. Si no hay oposiciones o
rechazadas las formuladas, se procede a la
inscripción.
De esta inscripción, se otorga un “certificado de
título” en dos ejemplares, uno de los cuales se archiva y el
otro se entrega al solicitante. El certificado es transmisible
por simple endoso, con la única formalidad de que la
transmisión debe inscribirse en el Registro. El mismo
reproduce el folio real y toda mutación jurídico real deber
inscribirse en el en el Registro y en el certificado.
La inscripción del inmueble en el Registro a nombre de una
persona tiene efecto constitutivo, y le confiere una
situación de propietario definitiva e inatacable, sea con
relación a las partes, sea con relación a terceros. Si ha
existido vicio en las transmisiones no por ello queda afectada
la última transmisión, porque se supone que el nuevo
propietario recibe su título del Estado, de manera tal que el
anterior propietario carece de acción de reivindicación y todo
su derecho consiste en una acción de daños y perjuicios contra
el Estado que es quien otorga cada nuevo título, pues estamos
en presencia, como ya dijimos, de una inscripción constitutiva
y convalidante. Es rasgo característico la existencia de un
fondo de garantía del Estado que responde por los errores
materiales del Registro.
III.- Publicidad en el Derecho Argentino: La
Publicidad antes de la Reforma.-
§ 1. Sistema del Código Civil.- Registros Provinciales.-
Como se sabe, Vélez Sarfield, al tratar acerca de
la adquisición o transmisión de los derechos reales adoptó el
llamado sistema del “título” y el “modo”. El
primero, entendido como negocio jurídico o causa fuente de la
adquisición y el segundo, en tanto todo hecho o acto de
cumplimiento necesario para que opere tal adquisición,
debiendo considerarse ambos elementos indisolublemente
unidos.
Por lo demás, el modo, en la economía del Código Civil se
halla básicamente representado por la tradición, ya que
nuestro codificador se mostraba partidario de la denominada
publicidad posesoria. En la extensa nota al art.
577 del Código Civil transcribiendo un párrafo de
Freitas consigna que: “Por la naturaleza de las cosas, por una
simple operación lógica, por un sentimiento espontáneo de
justicia, por el interés de la integridad de las relaciones
privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende
desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse
por otros caracteres, por otros signos, que no sean los del
derecho personal y que esos signos deben ser tan visibles y
tan públicos cuanto sea posible. No se concibe que una
sociedad esté obligada a respetar un derecho que no
conoce”.
Más Vélez rechazó en general el sistema de publicidad
registral, admitiéndolo únicamente y con carácter de
excepcional en materia de hipotecas. Y es evidente que aquí
jugaban razones de orden práctico, pues al no existir
tradición, la única manera de hacer conocer el gravamen que
pesaba sobre el bien era mediante la creación de un
Registro.
Entonces como se ha dicho, salvo en el ámbito de las
hipotecas, Vélez se manifestó contrario a los registros,
considerando suficiente a la tradición como adecuado “modo” de
publicidad, dentro de la mejor herencia romanista, conforme se
infiere de la nota al art. 3203 del Código
Civil.
De la misma solamente recordaremos las explicaciones dadas por
el codificador para no admitir la publicidad registral, y que
en síntesis se basaban en la existencia de un territorio
extenso, en la falta de personas capaces para llevar esos
registros, en la presencia de títulos defectuosos en nuestro
país que la registración no subsanaría, en la inexistencia de
un catastro parcelario que pudiera servir para la
individualización de las fincas, entre otras.
No obstante, los hechos demostraron que las mismas no eran
demasiado consistentes, pues poco tiempo después de la sanción
del Código Civil, apenas transcurrida una década, comenzaron a
crearse Registros en las distintas jurisdicciones locales, al
margen del Código Civil, dada la utilidad y necesidad de su
implementación.
Es así como efectivamente las distintas provincias se
dedicaron a organizar los registros respectivos. El primero de
ellos, fue el establecido en la provincia de Buenos Aires a
través de la ley 1276 del 21/5/1879, un año antes de
nacionalizarse la ciudad de Buenos Aires transformándose en
Capital de la República Argentina.
Y la propia Capital
Federal se da su organismo registral local con la ley 1893 del
12/11/1886, que organizó los tribunales de dicha jurisdicción.
Dichas leyes de organización de los tribunales también
sirvieron de modelo para la creación de los registros de Santa
Fe, Córdoba, San Luis, Santiago del Estero, Mendoza, San Juan,
Catamarca y La Rioja.
Cabe decir que en los primeros tiempos algunos de estos
registros estuvieron en manos de particulares, pasando luego a
ser dependencias de las distintas jurisdicciones
estatales.
Pero sobre ellos recayó una tacha de inconstitucionalidad. El
argumento que se esgrimía era que mediante los mismos se
pretendía incorporar un recaudo más al título y al modo del
Código Civil, para considerar operada la transmisión dominial.
Esta era la postura compartida por la generalidad de la
doctrina nacional, con excepción de Raymundo M. Salvat,
quien sostenía que las provincias estaban facultadas para
organizar tales registros en ejercicio del denominado poder de
policía no delegado al Gobierno Federal.
La tesis mayoritaria (la que los tachaba de
inconstitucionales) fue sustentada por la Corte Suprema de
Justicia de la Nación, al decidir acerca de las
disposiciones de las leyes de Registro de Catamarca y de
Mendoza.
En dichos pronunciamientos el Alto Tribunal sostuvo que tales
leyes locales resultaban vulneratorias del art. 67 inc. 11 de
la Constitución Nacional (hoy art. 75 inc. 12), pues el Código
Civil es el único cuerpo que puede legislar acerca de la
adquisición, transmisión y pérdida del dominio, estando por
ende vedado a las provincias establecer otros requisitos que
los establecido en el mismo.
Pese a tales fallos adversos, lo cierto es que los registros
continuaron funcionando debido a la gran utilidad que
prestaban, a punto tal que un distinguido jurista como
Bielsa llegó a calificarlos como “feliz anomalía
institucional”.
§ 2. Proyectos.-
Distintos proyectos procuraron remediar la apuntada omisión de
nuestro Código Civil en materia de organización
registral.
Así en el año 1899 el diputado nacional Eleodoro Lobos,
presentó un proyecto de ley a la Cámara de la que formaba
parte, planteando agregar al Código Civil un artículo final
que llevaría el número 4052 en el que propugnaba un sistema de
inscripción constitutiva.
En el año 1904 mediante el Proyecto de José Galeano se
quiso introducir el Sistema Torrens.
Luego tanto en el Anteproyecto Bibiloni como en el
Proyecto de Código Civil de 1936 también se perseguía
reemplazar la tradición por una inscripción registral
constitutiva. Se quería así establecer un sistema de tipo
germánico a través del cual se asignaba a las constancias el
principio de fe pública registral tendiente a salvaguardar los
derechos de los adquirentes de buena fe y a título oneroso.
Por su parte el Anteproyecto de 1954 también contenía
disposiciones relativas al Registro de Inmuebles, propiciando
una inscripción registral constitutiva.
§ 3. El Congreso
Nacional de Derecho Civil de Córdoba de 1961.-
En el III Congreso
Nacional de Derecho Civil reunido en Córdoba en 1961,
sobre la base de una ponencia de Julio I. Lezana, se
aprobó una recomendación, que reviste especial importancia
para el régimen de publicidad registral argentino, puesto que
constituye el antecedente inmediato del actual art. 2505 del
Código Civil, luego de la redacción sustitutiva dada por la
ley 17.711.
Puede afirmarse entonces que fue recién en el año 1968 y a
través de la ley 17.711 que se incorporó a la legislación de
fondo la publicidad registral, “constitucionalizándose” así
los Registros de la Propiedad Inmueble que venían funcionando
en las distintas jurisdicciones locales desde poco tiempo
después de la sanción del Código Civil, no obstante el rechazo
a los mismos por parte de Vélez, excepto en materia
hipotecaria.
IV.- SISTEMA ACTUAL DE
PUBLICIDAD EN MATERIA INMOBILIARIA.-
§ 1. El art. 2505: interpretación.- Efectos de la inscripción
registral.-
El art. 2505 del Código Civil en la redacción dispuesta por la
reforma de la ley 17.711 expresa:
“La adquisición o
transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se
juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los
respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la
jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén
registradas”.
La interpretación del precepto, sobre todo en los primeros
tiempos, suscitó más de una polémica debido a la contradicción
existente entre su primera y última parte. Pues si nos
atenemos textualmente al primer párrafo pareciera que la
adquisición no quedaría perfeccionada hasta tanto no se cumpla
con la inscripción, es decir que estaríamos en presencia de un
régimen de inscripción registral constitutivo. En tanto que la
segunda parte es terminante al exigir la inscripción sólo en
orden a la oponibilidad del derecho frente a terceros
interesados.
La discordancia se planteó en el IV Congreso
Nacional de Derecho Civil, celebrado en Córdoba en el año
1969. Allí se dijo que en rigor de verdad existía tal
contradicción entre la primera y la segunda parte pero que la
ley 17.801 que entró a regir simultáneamente con la ley
17.711, había optado por la última parte. Así en el mencionado
Congreso se dejó sentado que el art. 2505 del Código Civil y
la ley 17.801 fundamentalmente los arts. 2, 20 y 22 habían
establecido en nuestro derecho un sistema registral
declarativo en orden a la oponibilidad de la adquisición
frente a terceros interesados.
Entonces pese a su redacción, lo cierto es que la
tradición no fue suprimida como “modo” a los efectos del
nacimiento de los derechos reales. Así el derecho real se
constituye por “título” y “modo” y como tal es válido entre
las partes y el reducido número de personas a que se refieren
los arts. 3135 y 3136 del Código Civil. En cambio, para su
oponibilidad frente a terceros interesados será necesaria su
inscripción en el correspondiente registro.
§ 2. Ley 17.801.-
De cualquier modo y a fin de evitar cualquier duda al respecto
que pudiera haber suscitado el art. 2505 del Código Civil, se
proyectó y promulgó la Ley Nacional Registral Inmobiliaria
17.801, que entró en vigencia en forma simultánea
con las reformas al Código Civil el 1/7/1968, aún cuando haya
aparecido publicada en el Boletín Oficial el 10/7/1968. La
misma tenía el declarado propósito de “complementar” el
referido precepto.
Dicha ley se basó
en un proyecto elaborado por los Dres. Edgardo Augusto Scotti,
Director General del Registro de la Propiedad Inmueble de la
Capital federal y Miguel Norberto Falbo, Director del
Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial
Argentina, quienes tomaron en consideración las directivas de
la “I Reunión Nacional de Directores de Registro de la
Propiedad” (La Plata-Buenos Aires, 1964) y aprobado en San
Miguel de Tucumán (“II Reunión Nacional”, 1965) y Santa Fe
(“III Reunión Nacional”, 1966), conforme se consigna en el
mensaje de elevación de esta ley.
Como fuente
indirecta de la ley 17.801 deben mencionarse las normas del
decr.-ley 11.643/63 (ratificado por ley 6736) de la provincia
de Buenos Aires, que representaron a su turno un sensible
progreso en materia de inscripción registral inmobiliaria, al
haberse incorporado por primera vez en nuestro país distintas
figuras, principios y técnicas registrales vigentes en otros
países, principalmente en la legislación hipotecaria española
y que plasmaron en realidad normativa en esta ley
17.801.
La Ley Nacional Registral Inmobiliaria debe reputarse
complementaria del Código Civil (art. 42). Justamente
por ello el art. 1º de la misma, dispone que quedarán
sujetos a su régimen “los registros de la propiedad inmueble
existentes en cada provincia, en la Capital Federal y
Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del
Atlántico Sur”.
Ello significa por lo tanto que su ámbito de aplicación se
extiende a todo el territorio de la Nación. Cabe destacar que
actualmente Tierra del Fuego es provincia, por lo que su
régimen jurídico registral debe ser asimilado al de las demás
provincias argentinas.
Dicho régimen registral
nacional inmobiliario fue modificado por la ley 20.089, en lo
relativo a plazos de inscripción.
§ 3. Ley 6435.- Los Registros: organización y
funcionamiento.-
Conforme señalamos, la
institucionalización definitiva de los Registros llegó en el
año 1968 con la reforma al art. 2505 del Código Civil por la
ley 17.711 y la sanción de la Ley Nacional Registral
Inmobiliaria 17.801 a cuyo régimen quedarían sujetos a partir
de ese momento los Registros de la Propiedad Inmueble
existentes en las provincias, Capital Federal y el entonces
Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del
Atlántico Sur.
En consecuencia, a fin de
reglamentar los aspectos de su competencia se sancionó en
nuestra provincia el día 31/7/1968 la ley registral
6435.
La misma en su art. 1º establece que el “Registro General de
la Provincia de Santa Fe se organizará y funcionará conforme a
la presente Ley”. Por su parte el art. 2º señala que en las
ciudades de Santa Fe y Rosario funcionarán bajo la dependencia
del Poder Ejecutivo sendos Registros Generales con la
competencia territorial que a continuación se
detalla:
1)
Registro General Santa
Fe.
Departamentos:
Castellanos,
Garay,
General Obligado,
La Capital,
Las Colonias,
Nueve de Julio,
San Cristóbal,
San Javier,
San Jerónimo,
San Justo,
San Martín y
Vera.
2)
Registro General
Rosario.
Departamentos:
Belgrano,
Caseros,
Constitución,
General López,
Iriondo,
Rosario y
San Lorenzo.
Debemos tener en cuenta
que si en cualquiera de los Registros Generales (Rosario o
Santa fe) se pretende la inscripción de un documento relativo
a un inmueble que pertenece al ámbito territorial del otro,
dicho documento será rechazado in limine en Mesa de
Entradas. Lo mismo ocurrirá con los documentos que pretendan
inscribir situaciones jurídicas de inmuebles de otras
jurisdicciones.
A su vez el párrafo
tercero de dicho art. 2º, regla la competencia material de los
Registros estableciendo que en ellos “se registrarán todos los
instrumentos referidos en el artículo 4º y los que las leyes
prescriban”.
Por lo tanto, se
rechazarán los documentos que no estén dentro de su
incumbencia (por ejemplo: pretender inscribir un
automotor).
En cuanto a la organización interna de cada Registro,
establece que deberá estarse a lo preceptuado por la misma
“Ley, el Reglamento que oportunamente se dicte, o que la
Dirección considere necesario conforme a las exigencias del
trabajo” (art. 3).
Capítulo 28:
V.- LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES.-
§ 1. Concepción e
importancia.-
Existe
consenso en el derecho español en el sentido de que la
expresión “principios hipotecarios” o “principios registrales”
ha sido acuñada en la tercera década del siglo XX por el
notable registralista de la Madre Patria don Gerónimo González
y Martínez, para quien se acostumbra a entender por principio
en toda investigación de tipo filosófico, el punto de partida
o base discursiva que, si es fundamental para las demás
verdades estudiadas, no tiene fundamento dialéctico o no lo
necesita para su propia evidencia.
Según Roca Sastre debe entenderse por tales el
resultado de la sistematización o coordinación técnica del
ordenamiento jurídico registral, en una serie sistemática de
bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas
directrices del sistema.
En rigor de verdad,
constituyen las pautas orientadoras de cada sistema registral.
Son los que permiten resolver con mayor grado de acierto los
distintos casos que pudieran presentarse
Señalan dos distinguidos juristas de nuestro país, Luis
Moisset de Espanés y Horacio Vaccarelli que la ley 17.711 y en
modo especial la ley 17.801 “están inspiradas en una serie de
principios básicos de la publicidad registral, que han sido
elaborados cuidadosamente por la doctrina alemana y, en
especial, por la doctrina registralista española, en la que
han bebido los autores de la ley”, que fueron Scotti y Falbo.
Tales principios “que no suelen estar incluidos en la ley como
tales, sino que –como diría Lacruz Berdejo- son unas ideas
fuerza que inspiran a la ley, y han sido desprendidos por el
esfuerzo de la doctrina que interpretando la normativa
registral nos dicen que esos preceptos consagran tal o cual
principio”.
Es decir, los mismos
pueden estar receptados expresamente, o surgir ínsitamente de
ley, recordemos que están por encima de toda normativa.
A continuación vamos a
analizar los principios registrales básicos emergentes de la
Ley Nacional Registral Inmobiliaria Nº 17.801. También haremos
referencia a otros que no forman parte de nuestro ordenamiento
jurídico por ser incompatibles con las características del
sistema registral adoptado.
VI.- § 1. Principio de
Convalidación.-
En nuestro sistema legal los derechos reales nacen
extra-registralmente, una vez cumplidos los requisitos de
título y modo, sólo que para ser oponibles a terceros
interesados es menester su inscripción en el Registro
respectivo. Es decir, la inscripción no es constitutiva de
derechos reales, sino meramente declarativa.
Y precisamente por ser declarativa, es no
convalidante: el hecho de la inscripción no purga los vicios o
defectos de que adolecieren los instrumentos a inscribir. Y
esto es así por cuanto dicha registración tiende
simplemente a publicitar una relación jurídica que se ha
producido, reiteramos, extra-registralmente.
Lo expuesto significa, como dice Roca
Sastre, que la registración no puede producir efectos en
completa desconexión con el título que la provocó. La
inscripción no puede tener virtualidad suficiente como para
borrar por el solo hecho de producirse, las irregularidades
que pudiere ostentar el acto causal que le dio origen.
Justamente por ello el art. 4 de la
ley 17.801 (conc. art. 6 de la ley 6435) dispone: “La
inscripción no convalida el título nulo ni subsana los
defectos de que adoleciere según las leyes”.
Pero la problemática de la materia
trasciende el ámbito registral en cuanto se relaciona con la
buena fe requerida por el art. 1051 del Código Civil en el
agregado introducido por la reforma de la ley 17.711, conforme
veremos más adelante.
§ 2. Principio de Exactitud Registral.- Principio
de Legitimidad o Presunción Registral.-
Los asientos registrales se presumen veraces hasta
que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad
jurídica y sean, en consecuencia, rectificados. La carga de la
prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las
constancias del Registro.
Este principio se enlaza con el denominado “de fe pública
registral”, que garantiza la validez de las disposiciones
sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto
para el tercero de buena fe y a título oneroso que adquiera
del titular registral, pero aquí sin admitirse prueba en
contrario; es decir sin que quepa demostración de que la
persona que figura como titular en el Registro no es -en la
realidad jurídica- la verdadera propietaria.
Con más exactitud: la única realidad jurídica es la
que surge de las constancias registrales.
El Principio de Legitimidad aparece receptado en el
art. 22 de la ley 17.801 (conc. art. 39 de la
ley 6435), no así el de la Fe Pública
Registral, atento a lo que dispone el art. 4 de la misma
(conc. art. 6 de la
ley 6435), acerca de que la
inscripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el
título.
VII.- Principio de Fe
Pública Registral: Distintos tipos.- Efectos.- Fe pública en
el Derecho Español y en el Derecho Alemán.-Fe pública en la
ley 17.801: alcances.-
Señala Villaró que la
legitimación y la fe pública registral
son distintas caras de una misma moneda. La legitimación
registral es la presunción a favor de quien tiene un derecho
inscripto que es titular del mismo, hasta tanto se demuestre
lo contrario. Cuando un tercero se apoya en dicha presunción
aparece la fe pública, presunción iure et de iure.
La buena fe registral se funda en el principio de
exactitud, es decir el Registro se presume exacto a favor de
los adquirentes de buena fe, para quienes lo que enuncia es
correcto, aunque en realidad sea inexacto. Es lo que Roca
Sastre denomina ficción de veracidad por medio de la cual
se intenta proteger a los terceros adquirentes de buena fe que
han confiado en las constancias registrales.
Se ha debatido respecto de la existencia de estos
principios en nuestro derecho concluyendo, en general, que no
existen en la forma que se presentan en la doctrina registral
clásica.
Así podemos decir que en el derecho español
la legitimación se encuentra contemplada en el art. 38 de la
ley hipotecaria española que expresa que “A todos
los efectos legales se presumirá que los derechos reales
inscriptos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De
igual modo se presumirá que quien tenga inscripto el dominio
de los inmuebles y derechos reales, tiene la posesión de los
mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria de dominio de
inmuebles o de derechos reales inscriptos a nombres de
personas o entidades determinadas, sin que previamente o la
vez se entable demanda de nulidad o cancelación de la
inscripción correspondiente.” Esta
presunción es iuris tantum y se extingue en cuanto se
demuestre que la situación es en realidad distinta de la
declarada por la inscripción.
En cuanto a los terceros, la legislación española
dispone en su art. 32 la inoponibilidad de todo aquello que no
se encuentre inscripto, al prescribir: “Los títulos de
dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que
no estén debidamente inscriptos o anotados en el Registro de
la Propiedad no perjudican a terceros”, y por otra parte el art. 34 consagra el principio
de la fe pública registral al decir que “El
tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún
derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades
para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez
que haya inscripto su derecho, aunque después se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten
en el mismo Registro. La buena fe se presume siempre, mientras
no se prueba que conocía la inexactitud del Registro. Los
adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección
registral que la que tuviese su causante o
adquirente”.
Una norma similar encontramos en el art. 892
del Código Civil Alemán que dispone “En
beneficio de aquél que adquiera por negocio jurídico un
derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho, el
contenido del Registro vale como exacto, a no ser que sobre
dicha inexactitud se haya practicado un asiento de
contradicción o que la inexactitud sea conocida por el
adquirente”.
Por su parte el Código Civil Suizo en su
art. 973 expresa: “El que adquiera la
propiedad u otros derechos reales fundándose de buena fe en
una inscripción del Registro Inmobiliario, es mantenido en su
adquisición”.
El IX Congreso Nacional de Derecho Registral
celebrado en Santa Fe en el año 1995 se ha expedido sobre el
tema con el siguiente despacho de mayoría:
Tema II.
Principios de exactitud, legitimación y fe pública. Despacho
de mayoría. Punto II. Principio de
Legitimación.
a) El
principio de legitimación, entendido como presunción iuris
tantum de titularidad de derecho por parte de quien figura
en tal carácter en el asiento registral, no ha sido receptado
en el derecho inmobiliario argentino.
El
recaudo exigido por los arts. 15, 22, 23 y concordantes de la
ley 17.801, en lo referente a la certificación de titularidad
registral, no importa la recepción del principio
antedicho.
b) La
legitimación, no ya como principio en el sentido indicado,
sino considerada como aptitud o idoneidad de una persona, en
la esfera registral, sí constituye un recaudo exigible para la
rogación, tracto y acceso a la información.
III. Fe
pública.
a) El
principio de fe pública registral, entendido como presunción
iure et de iure de veracidad de las constancias registrales y
de sus exteriorizaciones, no ha sido receptado en el derecho
argentino.
b) La
protección que brinda a los terceros subadquirentes el art.
1051 del Código Civil difiere esencialmente de la que
confieren a los mismos otros sistemas, como el español o el
alemán. El derecho argentino siempre exige una buena fe
diligente y activa que presume la indagación exhaustiva y
crítica de los antecedentes pertinentes del derecho, no
limitándose al sólo desconocimiento de la inexactitud
registral.
c) La
sostenida no recepción del principio de fe pública registral
no significa el desconocimiento de la “plena fe” que, como
instrumentos públicos, confieren las disposiciones del Código
Civil a los asientos y certificaciones
registrales”.
De acuerdo a lo expresado, explica Mazzei que estos
principios no estarían en nuestra legislación registral, pues
el art. 23 de la ley 17.801 indica que “Ningún escribano o
funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles sin tener a la vista el título inscripto en el
Registro, así como certificación expedida …” Es decir,
no basta sólo con la constancia registral, se debe tener
además a la vista el título que acredita la titularidad y, por
otra parte, de acuerdo con el art. 4º de la misma ley, la
inscripción en nuestros Registros no es convalidante.
Entre nosotros la fe pública se traslada al
certificado como una presunción de exactitud de su contenido
por parte del tercero que adquiere apoyado en ella. Ahora,
cuál se la solución frente a una certificación errónea o
defectuosa?
La experiencia demuestra que en muchos casos existe
discordancia entre lo consignado en el certificado y lo
asentado en el Registro, por ejemplo se omite informar la
existencia de una medida cautelar u otro derecho real como una
hipoteca. El error es humano y en la mayoría de las
situaciones se debe al recargo de tareas existentes. Entonces
a qué debe darse primacía, al asiento registral o al
certificado?
Conforme a una corriente debe darse preeminencia al
asiento registral. En apoyo de tal tesis se ha sostenido que
si bien de acuerdo al art. 22
de la ley nacional 17.801, la plenitud del derecho inscripto
solamente podrá acreditarse con dicho certificado, ello lo es
a condición de que se trate de un certificado sano, normal,
que refleje la realidad registral; para el certificado enfermo
no sería asimilable tal regla. Se invoca además el art. 23 de
dicha ley conforme al cual, el mismo debe consignar “… el
estado jurídico de los bienes… según las constancias
registradas”, circunstancia que no se daría en este caso.
Por otra parte, dicen, la certificación tiene eficacia, en
tanto y en cuanto responda a su finalidad: informar sobre lo
registrado; si lo hace erróneamente, sufre la suerte de todo
acto jurídico viciado por error y pierde su eficacia. Tampoco
resultaría de aplicación la teoría de la “apariencia jurídica”
del certificado, toda vez que el mismo debe “aparentar” lo que
realmente está registrado, en caso contrario, se trata de una
“apariencia” falsa y como tal debe tratar de corregirse en el
momento en que se advierta dicha irregularidad. Se han dado
también otras razones en apoyo de este criterio.
El otro criterio, mayoritario, es el que sustenta
que debe darse preferencia al certificado de ley. Para los que
participan del mismo, el argumento fundamental está dado por
el mismo art. 22 de la ley 17.801 en cuanto consigna que:
“La plenitud, limitación o restricción de los derechos
inscriptos… sólo podrá acreditarse con relación a terceros por
las certificaciones a que se refieren los artículos
siguientes”.
Sostienen que la vía normal y corriente de
exteriorizar los asientos registrales es a través de los
mencionados certificados. Para el supuesto de discordancia
entre lo informado por el mismo y las constancias existentes
en el Registro surgirá la responsabilidad de esta institución,
conforme a pacífica jurisprudencia sobre el particular.
Lo no informado por el Registro, en principio, debe
reputarse inexistente para el tercero interesado que basa su
accionar de lo que surge de dicho certificado.
Los seguidores de esta corriente piensan que tanto
la letra como el espíritu del art. 22 de la ley 17.801 avalan
tal criterio. Agregan que debe tenerse en cuenta asimismo, la
necesidad de proteger al tercero de buena fe que basa su
actividad negocial confiando en el referido certificado
registral como exteriorización de las constancias existentes
en el Registro.
§ El art. 1051 del Código Civil y los terceros
adquirentes de buena fe y a título oneroso. La denominada
Teoría de la Propiedad Aparente.-
Si
bien en nuestro derecho, en el plano de las inscripciones no
existe la “buena fe registral”, ello no significa que no pueda
arribarse a conclusiones semejantes a través de un adecuado
juego de las nulidades, mediante el funcionamiento del art.
1051 in fine del Código Civil.
Dicho precepto luego del agregado
introducido por la reforma de ley 17.711, dispone: “Todos los
derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un
inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en
virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser
reclamados directamente del poseedor actual; salvo los
derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título
oneroso, sea el acto nulo o anulable”.
Explica
Andorno que tal norma, en su propósito de proteger al
tercer adquirente de buena fe y a título oneroso negando
acción reipersecutoria contra el mismo, habría receptado la
denominada Teoría de la Propiedad Aparente.
Dicha
teoría reconoce como antecedente el viejo adagio del sistema
romanista: error communis facit ius, conforme al cual
el error común y generalizado constituía una fuente creadora
de derecho.
De
esta manera el principio del art. 1051 in fine funcionará
adecuadamente por cuanto el subadquirente contrató con quien
aparecía revestido con el ropaje de un verdadero propietario,
sin serlo en realidad. Ha sido víctima de un error común y en
determinados casos, hasta invencible, tendiendo con ello a
proteger la denominada seguridad dinámica en el tráfico
inmobiliario.
La
teoría de la apariencia que recoge este dispositivo legal hace
que estemos en presencia de un régimen de adquisición
lege de la propiedad, fundada en razones de estabilidad
de los negocios jurídicos. El tercer adquirente no obtiene su
derecho ni del verdadero propietario ni del propietario
aparente, sino de la ley. Por ello es irrelevante que el acto
sea nulo o anulable, o que sea de nulidad absoluta o relativa.
Tampoco importa que el enajenante sea de buena o mala fe. Lo
que interesa aquí es la buena fe del tercer adquirente y su
título oneroso. El juzgador no deberá analizar más que el
título en su apariencia. Es suficiente con que los vicios no
hayan tenido un carácter ostensible para el tercero.
Desde
luego que en el caso de transmisiones a non domino
sobre la base de instrumentos falsos o adulterados, en los que
no haya habido autoría del verus dominus
-propietario anterior-, no podría invocarse la protección
del art. 1051 in fine del Código Civil. Pues como pone de
relieve Trigo Represas todavía sigue siendo principio en
nuestro derecho el hecho de que nadie puede perder sus
derechos reales sobre inmuebles, sin un acto propio en
el cual haya intervenido como autor, como sería el
supuesto de una escritura falsificada con intervención o
complicidad de un escribano.
En
efecto, ya se considere que en este caso nos encontramos en
presencia de un acto inexistente, o bien que la
disposición de cualquier derecho realizada a non domino
sería inoponible al verus dominus, por tratarse de un
acto pasado entre “terceros” y que no le concierne, conforme a
la conocida regla res inter alios acta ínsita en el
art. 1195 del Código Civil, configurándose de este modo una
categoría especial, diferente a la de los actos nulos o
anulables, lo cierto es que no parece razonable que un
propietario pueda verse privado de un inmueble de su propiedad
en razón de un acto al que ha sido ajeno.
Señala
Andorno que obviamente la referida Teoría de la Apariencia
debe tener un límite no pudiendo aplicarse a hipótesis
extremas como la que estamos considerando en que no ha habido
intervención alguna del verus dominus, pues de lo
contrario se vulneraría el art. 17 de la Constitución
Nacional, que garantiza el derecho de propiedad.
Por
otra parte debe tenerse en cuenta que la buena fe requerida
por el art. 1051 in fine no es la “buena fe registral”. Así en
las V Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil, de 1978, al
debatir el tema se sostuvo en el punto 4º de la recomendación
aprobada que: “Para ser considerado tercero de buena fe no
bastará la existencia de una “creencia sin duda alguna” (art.
4006, Código Civil y su nota) sobre una realidad jurídica
determinada, sino que será necesario además que esa creencia o
convicción vaya unida a un obrar diligente, prudente,
cuidadoso y previsor, conforme a la doctrina de los arts. 512,
902 y 1198 del mismo Código”, La “buena fe” requerida por el
art. 1051 del Código Civil no es la denominada “buena fe
registral”.
Pues,
la buena fe exigida por el art. 1051 del Código Civil no
consiste en una buena fe ingenua, sino en una buena
fe-diligencia. Y una buena guía al respecto nos la suministra
el art. 1198 del Código Civil luego de la reforma de 1968 al
expresar en su primera parte: “Los contratos deben
celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o
pudieron entender, obrando con cuidado y previsión…”
De
este modo la conducta del tercer adquirente que pretende
ampararse en el art. 1051 del Código Civil, debe ser
diligente, previsora, prudente y cuidadosa, teniendo
principalmente en cuenta que se trata de una adquisición de
inmuebles que en la mayoría de los casos significará un
desembolso económico de alguna importancia para el comprador.
Es
así como el adquirente debe haber creído adquirir del
verdadero propietario del bien raíz. Además, el error debe ser
común, en el sentido de que otras personas en iguales
circunstancias hubieran podido razonablemente caer en el
mismo. Por otra parte, en alguna medida, debe ser invencible,
en cuanto obrando con cuidado y diligencia, era difícil no
equivocarse teniendo en cuenta las circunstancias del caso: la
apariencia del enajenante, como por ejemplo los títulos
presentados, la publicidad de su propia adquisición, su
conducta frente a la cosa vendida, etc.
En
consecuencia no bastará la “creencia sin duda alguna” (art.
4006 del Código Civil) acerca de una realidad jurídica
determinada sino que será necesario además, que esa creencia o
convicción vaya unida a un obrar diligente y previsor,
conforme asimismo a la doctrina de los arts. 512 y 902 del
Código Civil.
También
se ha señalado que para que la buena fe esté a salvo debe ser
entendida insospechable sobre la validez del título de su
causahabiente, para lo cual el tercer adquirente debe probar
haber obrado con la diligencia que habitualmente se emplea en
estos casos, siendo indispensable entonces un adecuado estudio
de títulos, remontándose hasta veinte años atrás de su
eventual antecesor.
Es
interesante destacar que la sola circunstancia de que el
dominio esté inscripto a nombre del propietario aparente no
significa tener por acreditado de modo irrefragable y sin
discusión alguna respecto de la existencia de la buena fe por
parte del tercer adquirente. De allí el sentido de la última
parte de la recomendación transcripta precedentemente: “La
buena fe requerida por el art. 1051 del Código Civil no
es la denominada buena fe registral”. En este punto no
debemos perder de vista el carácter declarativo y no
constitutivo que la inscripción tiene en el sistema registral
nacional, pero por sobre todo no convalidante. Nuestro Código
no contempla el “acto abstracto de enajenación” del Código
Civil Alemán, ni guarda relación con el sistema Torrens de
Australia, en el cual sí podría jugar la denominada “buena fe
registral”.
De
esta manera según el pensamiento mayoritario de las Jornadas
de San Rafael, el estudio de títulos y antecedentes dominiales
adquiere una importancia grande en la actualidad,
acrecentándose asimismo la responsabilidad profesional de los
escribanos que deberán efectuar un análisis cuidadoso de los
títulos, con el fin de evitar la eventual procedencia de una
acción reivindicatoria contra el tercer adquirente que,
confiado en la bondad de aquéllos, abonó íntegramente el
precio del inmueble en cuestión.
VIII.- Principio de Inscripción.-
Este principio se vincula con la necesidad de
registración y sus efectos (declarativa en nuestro régimen,
constitutiva en otros). Encuentra su sustento legal en los
arts. 2 y 3 de la ley nacional (conc. arts. 4 y
5 de la ley local), donde se detallan los documentos que
deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a
terceros (art. 2) y los requisitos que deben reunir (art. 3).
También en el art. 23 de la ley 17.801 (conc.
art. 40 de la ley 6435) que prohíbe a los escribanos o
funcionarios públicos autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles sin tener a la vista el título inscripto en el
Registro.
Art. 2: “De acuerdo con
lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y concordantes del
Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y
demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se
inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos:
a)
Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles;
b)
Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás
providencias cautelares;
c)
Los establecidos por otras leyes nacionales o
provinciales”.
Art. 3: “Para que los
documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser
inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes
requisitos:
a)
Estar constituidos por escritura notarial o resolución
judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;
b)
Tener las formalidades establecidas por las leyes y
estar autorizados sus originales o copias por quien esté
facultado para hacerlo;
c)
Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí
mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que
sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de
título al dominio, derecho real o asiento
practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las
leyes, podrán se inscriptos o anotados los instrumentos
privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté
certificada por escribano público, juez de paz o funcionario
competente”.
En algunos regímenes, como por ejemplo, el español,
la inscripción es claramente voluntaria, pues el titular de
derechos reales sobre inmuebles no está obligado a matricular
la finca, ni a registrar las posteriores transmisiones, lo que
constituye un grave defecto del sistema, que trae como
consecuencia que numerosos inmuebles queden al margen del
Registro.
En cambio, en el derecho francés la inscripción registral es
obligatoria, toda vez que la omisión de registración trae como
consecuencia la aplicación de sanciones de tipo
pecuniario.
En nuestro derecho no surge de la ley nacional
específicamente la obligatoriedad de la inscripción. En este
orden de ideas Falbo estima que a la luz de la ley
17.801 la inscripción no es obligatoria, pero sí
necesaria.
En efecto conforme al art. 23 de la ley 17.801 “Ningún
escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos
reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título
inscripto en el Registro, así como certificación expedida a
tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado
jurídico de los bienes y de las personas según las constancias
registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el
número, fecha y constancias que resulten de la
certificación”.
De este modo si bien legalmente no se halla establecida la
obligatoriedad de la inscripción registral en dicha norma, lo
cierto es que en los hechos la misma se torna necesaria desde
que en caso contrario el inmueble quedaría fuera del tráfico
inmobiliario.
No ocurre lo mismo en Santa Fe, dado que el art. 8 de
la ley registral 6435 y modificatorias posteriores señala
expresamente la obligatoriedad de la registración de los
documentos a que refiere el art. 4º, haciendo responsables a
los escribanos y funcionarios de la provincia, ante quienes
pasaren los actos sujetos a registración, de la toma de razón
de los documentos respectivos.
IX.- § 1.Principio de
Integridad o Completividad.-
Coghlan sostiene que en nuestro sistema inmobiliario,
que es declarativo, el Registro no puede presumir de exacto,
ya que es no convalidante, pero sí de íntegro o completo. Al
establecer la ley un lugar común donde anotar las mutaciones
del tráfico inmobiliario la presunción de integridad o
completividad es característica necesaria de los
Registros.
Este principio de completividad o integridad aparece en los
arts. 2, 20 y 22 de la ley 17.801 (conc. arts. 4, 35 y
39 de la ley 6435) al establecer que a los efectos de la
publicidad y oponibilidad a terceros deben anotarse o
inscribirse los documentos relativos a derechos reales sobre
inmuebles, así como los que establecen limitaciones y
restricciones y por su parte, el art. 22 consigna que la
plenitud, limitación o restricción, de tales derechos
inscriptos, y la libertad de disposición sólo podrá
acreditarse con relación a terceros por las certificaciones
que dicha norma registral establece. Así la inscripción en el
Registro reviste una actitud integradora en cuanto a la
oponibilidad y, a contrario sensu, lo no registrado no puede
serle opuesto a los terceros interesados de buena
fe.
En síntesis: como resultan
inoponibles a terceros interesados de buena fe los derechos no
inscriptos, ello conduce a suponer que los títulos relativos a
derechos reales sobre inmuebles han tenido acceso al Registro
y consecuentemente, que lo no registrado no perjudica a dichos
terceros.
§ 2. Principio de
Rogación o Instancia.-
Significa que el Registro no procede de oficio, sino a
solicitud o instancia de partes interesadas, de allí que se lo
denomine también “de la instancia”.
La intervención del Registro es rogada, peticionada, ya sea
para lograr el asiento inicial o cambios en la titularidad
registral.
En la ley 17.801 se relacionan con este principio los arts.
6 y 7 mencionando el primero las personas que
pueden formular la petición de variación de la situación
registral (conc. art. 9 de la ley 6435) y la forma que debe
revestir el art. 7.
Art. 6: “La situación
registral sólo variará a petición de:
a)
El autorizante del documento que se pretende inscribir
o anotar, o su reemplazante legal;
b)
Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha
de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren
asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la
petición deberá ser formulada con su intervención”.
En el inc. a la norma es comprensiva del
funcionario o notario interviniente en el acto registrable, de
las personas en que ellos deleguen la gestión registral en
forma expresa y en general de quienquiera que acredite interés
al respecto, por caso, cualquiera de las partes del acto en
cuestión.
En cuanto al inc. b, se trata de una norma similar al
inc. 4º del art. 3140 del Código Civil, en materia de
registración hipotecaria, respecto del cual se ha sostenido
que quedaría incluidos los acreedores del acreedor
hipotecario, interesados en la conservación de todos los
elementos que puedan aumentar el patrimonio del deudor. En la
nota a este artículo Vélez hace referencia al acreedor y al
fiador.
La doctrina sostiene que tales afirmaciones
resultan perfectamente aplicables a cualquier tipo de
registración. Así todo aquel que justifique un interés (actual
o inclusive futuro) en asegurar el derecho que se ha de
registrar estará facultado para solicitar la correspondiente
inscripción. Como regla general deben considerarse incluidos
todos aquellos a quienes convenga el acrecentamiento de los
derechos registrados en cabeza de otra persona o institución
(acreedores, fiadores, avalistas, etc).
Con respecto al último párrafo, ponen de
relieve Highton, Mosset Iturraspe, Paolantonio y Rivera que
aunque la ley 24.441 no lo exprese, se ha derogado la última
parte del art. 6 de la ley 17.801, toda vez que la disposición
del art. 81
de dicha ley 24.441, se refiere a la misma materia, es
posterior a él y ambas disposiciones resultan totalmente
incompatibles, de modo tal que es imposible su coexistencia.
Se dan por tanto todos los requisitos establecidos por la
doctrina para la procedencia de la derogación tácita. La ley
provincial en su art. 11 párrafo segundo expresa que: “Para el caso de
escrituras labradas fuera de esta jurisdicción y que deban
inscribirse en la Provincia de Santa Fe, la solicitud deberá
ser suscripta por un escribano de registro de esta
Provincia”. Por referirse ello al procedimiento
registración que la ley nacional en su art. 38 delega a las
provincias se infiere que esta norma local mantiene su
vigencia.
Art. 7: “La petición
será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que
determine la reglamentación local”.
Esta es una de las formas con que la ley 17.801 ha respetado
el federalismo estableciendo la necesidad de ajuste a los
distintos ordenamientos locales en todo lo relativo por
ejemplo al número de ejemplares, autenticaciones, copias,
formularios, tasas, sello y firma, etc. Nuestra ley registral
provincial lo regula en los arts. 10,11 y 12.
Finalmente, si bien es cierto que por regla la
intervención del Registro es rogada, existen algunas
excepciones:
a)
La inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho y
sin necesidad de solicitud alguna, al vencimiento del plazo
legal (o sea a los 20 años a contar de la toma de razón, de
conformidad con lo dispuesto en los arts. 3191 y 3197 del
Código Civil) si antes no se renovare (conforme también art.
37 de la ley 17.801 -conc. art. 65
de la ley 6435-);
b)
Las anotaciones de embargos, inhibiciones y demás
providencias cautelares también caducan de pleno derecho y sin
necesitad de solicitud alguna, a los 5 años de la toma de
razón, salvo disposición en contrario de las leyes (art. 2
inc. b y 37 de la ley 17.801 -conc. arts. 4 inc.
2º y 65 de la ley 6435-);
c)
Las anotaciones provisionales previstas en los arts. 9
inc. b de la ley 17.801 –conc. art. 14. inc
2º de la ley 6435- (es el caso de los
documentos observados por el Registro que se inscriben
provisoriamente, en principio por 180 días renovables,
contados desde la fecha de presentación del documento), y 18
inc. a de la ley 17.801 –conc. art. 33 inc.
1º de la ley 6435- (caso de documentos
rechazados por el Registro, de cuya presentación se deja
constancia, por el mismo plazo que el de las inscripciones
provisionales);
d)
Las anotaciones sobre expedición de certificados (arts.
23 y 24 de la ley 17.801 -conc. arts. 40 y 41
de la ley 6435-) cuyos efectos se
extienden por el plazo de validez del certificado más el que
otorga el art. 5 de la misma ley -conc. art. 8 de la
ley 6435- para inscribir el
título.
X.- § 1. Principio de
Especialidad o Determinación.-
La Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801 entronca con
este principio todo el Capítulo III relativo a
Matriculación.
Debemos decir que el mismo no es único del derecho registral
ni de los derechos reales sino que es propio del derecho en
general.
En efecto, como lo pone de
relieve el profesor Moisset de Espanés “para que exista
una relación jurídica es indispensable que sus elementos
tengan cierto grado de determinación que posibilite su
ejercicio, como así también la tutela del orden
jurídico”.
Y en materia registral
dicho principio está ordenado a la más perfecta
individualización de los asientos registrales, para lograr
naturalmente, una más perfecta publicidad.
El principio de Especialidad o Determinación se refiere al
inmueble que debe ser perfectamente determinado y que
constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse. En
la inscripción debe hacerse constar con exactitud el inmueble
sobre el que recae el derecho y quién es su titular, así como
en el caso de gravámenes, el monto a que alcanzan.
Lo que debe quedar claro, es que el trípode sobre el cual se
asienta, se halla constituido por:
*los inmuebles
inscriptos (el Registro funciona
en base a concentrar el historial jurídico de cada inmueble),
*los derechos reales
que se registren (deberá
consignarse su naturaleza jurídica, extensión, cargas y
limitaciones),
*y por los titulares de los asientos
respectivos (expresándose la cuota
o participación que en el mismo tuviere cada titular si fueren
varios).
Como ya se mencionó la ley 17.801 entronca con este principio
todo un capítulo, el Capítulo III relativo a Matriculación que
comprende de los arts. 10 a 13. (conc. arts. 21 a 28 de la ley
6435).
Así el art. 10 expresa: “Los inmuebles
respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el art. 2º, serán previamente
matriculados en el registro correspondiente a su ubicación.
Exceptúanse los inmuebles del dominio público”.
En cuanto a la excepción debe tenerse en cuenta que
la individualización resulta necesaria a los efectos de que el
inmueble quede incorporado al tráfico jurídico, constituyendo
el objeto de distintos negocios jurídicos. Como esto no ocurre
con los inmuebles del dominio público en razón de que son
inalienables, imprescriptibles e inembargables, la ley dispone
que no se necesita su matriculación ya que no se encuentran en
el mencionado tráfico.
Y para el supuesto de aquellos bienes que estén
inscriptos y pasen a formar parte del dominio público del
Estado se debe dejar constancia de tal circunstancia, quedando
así fuera del circuito de circulación de las cosas.
A continuación el art. 11 dispone: “La
matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio
especial con una característica de ordenamiento que servirá
para designarlo”.
El Principio de Especialidad o Determinación se concreta con
el sistema de Folio Real. La implantación de la técnica del
Folio Real constituye una de las innovaciones más importantes
de la ley 17.801. Básicamente consiste en asignar a cada
inmueble una hoja, donde se contienen distintas
especificaciones como:
*número de matrícula;
*nomenclatura catastral;
*ubicación del inmueble, medidas y
linderos;
*antecedente dominial;
*titularidad referida al dominio del
bien;
*gravámenes, restricciones e interdicciones y las
cancelaciones cuando éstas se produjeren.
Se trata de una verdadera radiografía del inmueble.
Con una sola mirada a la hoja se conoce todo el historial del
bien. Además, cuando se expiden certificaciones, se procede a
entregar una reproducción en fotocopia del folio, evitando de
este modo cualquier posibilidad de error.
Luego el art. 12 menciona detalladamente los
requisitos de matriculación.
Art. 12: “El asiento de
matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la
ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie
y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para
su completa individualización. Además, cuando existan, se
tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el
plano de mensura correspondiente y se hará mención de las
constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el
nombre del o de los titulares del dominio, con los datos
personales que se requieran para las escrituras públicas.
Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará
su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se
hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto
del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y
fecha de otorgamiento y funcionario autorizante,
estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y
fecha de presentación del documento en el
Registro”.
§ 2. Principio de
Continuidad Registral o Tracto Sucesivo.-
Conforme Roca Sastre tiene por fin conservar el orden
regular de los sucesivos titulares registrales, de modo tal
que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento
perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de
otros, sin solución de continuidad: “cada nueva inscripción se
apoya en otra anterior, que resulta ser su antecedente
legítimo”.
Este principio ha sido incorporado en la segunda parte del
art. 15 de la ley 17.801. Su concordante en el orden
provincial es el art. 30.
Art. 15: “No se
registrará documento en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripción precedente. De los asientos existentes en cada
folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular
del dominio y de los demás derechos registrados, así como la
correlación entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones”.
Los sucesivos titulares del derecho inscripto se siguen los
unos a los otros perfectamente escalonados de suerte tal que
como explica el mencionado autor, el transferente de hoy sea
el adquirente de ayer, y el titular inscripto de hoy sea el
transferente de mañana. Si entre uno y otro titular
inscripto pudieran intercalarse otros sujetos negociables, el
Registro no podría combatir el clandestinismo transmisivo, no
podría cumplir su misión cautelar y perdería sentido su
existencia.
No obstante debe decirse que el mismo encuentra verdaderas
excepciones, es decir, no juega en el caso de matriculación de
un inmueble*, o con respecto a inmuebles ya matriculados,
cuando se produce una adquisición por usucapión.
* Matriculación de
un inmueble no matriculado: entendida ésta en el sentido de
inscripción inaugural, como sería por ejemplo, el caso de
aquellos inmuebles no individualizados, que luego cuando se
los ubica pasan a formar parte del sistema registral; o la
hipótesis de un bien afectado al dominio público del Estado:
una plaza, que luego se desafecta, ingresando al sistema
registral. En ambos supuestos tendremos una inscripción
inaugural, es decir no habrá un encadenamiento anterior de
asientos registrales.
Ahora bien, la ley nacional en su art. 16 (conc. art. 31 de la
ley 6435) por razones de economía inscriptoria prevé ciertas
modalidades del Tracto denominadas “Tracto Sucesivo
Abreviado”, “Comprimido” o simplemente “Tracto Abreviado”. La
norma contempla cuatro situaciones. Las tres primeras
referidas a actos originados en transmisiones hereditarias y
la última alude a las hipótesis de distintos actos que se
hallan reflejados en escrituras simultáneas.
Art. 16: “No será
necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de
la continuidad del tracto con respecto al documento que se
otorgue en los siguiente casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces,
los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento
de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante
o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores
transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos
relativos a la partición de bienes hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se
otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios
jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos
funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar
la relación de antecedentes del dominio o de los derechos
motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que
figure inscripto en el Registro, circunstancia que se
consignará en el folio respectivo”.
La abreviación es formal porque en todos los casos
se respeta el tracto, el que deberá relatarse en el asiento
inscribible y tener reflejo en el asiento
registral.
A fin de comprenderlos a continuación vamos a
ejemplificar los cuatro supuestos de la siguiente
manera:
1º) Art. 16 inc. a:
Una persona (titular dominial) suscribe a favor de
otra un boleto de compraventa de un inmueble. Antes de
escriturar el titular dominial fallece. Abierto su respectivo
juicio sucesorio, son declarados herederos Juan y Pedro,
quienes deberán –dado su carácter de herederos- firmar esa
escritura traslativa de dominio
¿Qué ocurre? En la escritura aparecerán Juan y
Pedro transmitiendo el dominio mientras que en el Registro de
la Propiedad no figuran como propietarios. Y en consecuencia,
conforme al Principio de Tracto Sucesivo, esa escritura no
podría inscribirse, sino que previamente habría que cumplir
todos los pasos: anotar la declaratoria de herederos a favor
de Juan y Pedro, en el folio del inmueble, manteniendo así el
encadenamiento de los titulares; transferirles el dominio en
el expediente sucesorio y recién ahí estarían dadas las
condiciones.
Justamente esta disposición permite obviar un
eslabón en la cadena y entonces no es necesario a los efectos
de inscribir la venta, conforme se desprende de la ley
nacional, la inscripción previa de la declaratoria de
herederos.
Distinta es la interpretación que se hace del
precepto en la práctica de nuestro Registro General donde por
razones sobre todo fiscales: sí se exige la inscripción de la
declaratoria a nombre de los herederos. Igualmente permite
obviar un paso, pues no se exige la transferencia del dominio
del bien a nombre de ellos en el sucesorio.
Desde ya, en el documento deberá expresarse la
relación de antecedentes del dominio a partir de quien figura
inscripto en el Registro, tal como lo preceptúa el último
párrafo del art. 16.
2º) Art. 16 inc. b:
Una persona titular dominial de un inmueble
fallece, abierto su juicio sucesorio son declarados herederos
Juan y Pedro, quienes deciden vender ese bien. Como en el caso
anterior, conforme se desprende de la ley nacional, para
anotar la escritura de venta no es necesaria la inscripción
previa de la declaratoria de herederos, sino que bastará la
relación de antecedentes consignada en la misma escritura.
En nuestro Registro General local, una vez
inscripta la declaratoria de herederos a nombre de ellos, no
es necesario transferirles el dominio en el sucesorio.
3º) Art. 16 inc. c:
Supongamos que una persona, titular dominial de un
bien inmueble fallece, abierto su respectivo juicio sucesorio
son declarados herederos Juan y Pedro, quienes deciden hacer
una partición privada. A Juan se le adjudica el inmueble
inscripto en el Registro de la Propiedad a nombre de quien
falleció y a Pedro todos los bienes muebles de propiedad del
causante. Según esta disposición se inscribe directamente la
cuenta particionaria (documento privado que se hace en el
expediente).
También, como en las dos hipótesis anteriores,
deberá expresarse la relación de antecedentes del dominio a
partir de quien figura inscripto en el Registro, circunstancia
que se consignará en el folio respectivo.
4º) Art. 16 inc. d:
Y el caso típico es el de la escritura de
compraventa con hipoteca por saldo de precio. Es decir: una
persona, titular dominial de un inmueble, lo vende a otra. Por
el saldo de precio y en la misma escritura el adquirente
constituye una hipoteca sobre el bien, garantizando de ese
modo el cumplimiento de su obligación. Para respetar un
estricto encadenamiento, no se podría inscribir la hipoteca
sino que previamente habría que inscribir la venta -el dominio
a nombre del adquirente- y recién ahí éste estaría en
condiciones de constituir la hipoteca.
La disposición que estamos analizando en primer
lugar evita que se produzca una nulidad -tengamos presente que
nadie puede constituir un derecho sobre un bien del cual no es
titular-, y además permite omitir inscripciones que solamente
tendrían una duración breve, con innecesario dispendio de
tiempo y dinero.
Como en todos los casos anteriores aquí también la
abreviación es sólo formal, pues en la respectiva escritura
deberá expresarse la relación de antecedentes del dominio a
partir de quien figura inscripto en el Registro, circunstancia
que se consignará en el folio respectivo.
Carácter de la enumeración del art.
16: Se discute si la enumeración
es taxativa o meramente enunciativa. En la XII Reunión
Nacional de Directores de Registro de la Propiedad celebrada
en la ciudad de Paraná en el año 1975 prevaleció el criterio
limitativo, aún cuando se declaró que los mencionados
supuestos de dicho art. 16 “no describen actos específicos
sino clases de actos, de manera tal que cualquier acto
jurídico que satisfaga los extremos previstos en esos incisos
puede beneficiarse con la simplificación de trámites que
implica el tracto abreviado”.
Por otra parte autores tales como García Coni,
Andorno, Marcolin de Andorno, Cornejo y Mariani de Vidal, son
partidarios de una tesis amplia en la materia. Entienden que
cabe contemplar otros supuestos de tracto abreviado como por
ejemplo: *inscripción simultánea de escrituras de reglamento y
de transferencias de unidades funcionales en el régimen de la
Ley de Propiedad Horizontal, *operaciones que realiza el
albacea en cumplimiento de mandas especiales o el síndico
concursal.
§ 2. A. Principio de Identificación: La primera parte del art. 15 de la ley
nacional 17.801 dispone que: “No se registrará
documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripción
precedente”.
López de Zavalía señala
que dicho texto consagra el denominado Principio de Identidad.
Explicando su sentido y alcance, dice que para que pueda
registrarse un derecho es preciso que el adquirente pueda
invocar una filiación de tipo negocial o de tipo legal con el
que antes figura inscripto en el Registro.
Debe existir una perfecta identidad entre quien
aparece como titular del derecho con facultad suficiente como
para producir la modificación registral del caso y la persona
que figura en la inscripción anterior.
Es decir, el requisito de previa inscripción
consiste en que figure como titular registral la persona que
según el título que pretende su inscripción, resulte
perjudicada voluntaria o forzosamente en su derecho, por
implicar un desprendimiento, pérdida o extinción total o
parcial del mismo.
XI.- Principio de Legalidad y Calificación.-
Consiste en la facultad que tiene el Registro de examinar el
título cuya toma de razón se solicita, para verificar si reúne
los requisitos para poder ser inscripto, y que se efectiviza a
través de la llamada “calificación registral”, que puede
aceptar el título o rechazarlo, y en este último caso,
provisional o definitivamente.
La facultad de calificación que compete al
registrador tendrá mayor o menor amplitud según los alcances
que cada orden jurídico otorgue a la inscripción,
convalidatoria o no de los títulos, respecto de
terceros.
El Principio de Legalidad impone que los títulos
que pretendan su inscripción sean sometidos previamente a un
examen, verificación o calificación a fin de que, como
principio, sólo tengan acceso los válidos y perfectos. Se hace
efectivo a través de la función calificadora que se asigna al
registrador.
Discrépase acerca de los alcances de la función
calificadora que incumbe al Registro.
El problema se centra en la interpretación de los
arts. 8 y 9 de la ley 17.801. (Conc. arts. 13 y 14 de
la ley 6435)
El art. 8 dispone: “El Registro examinará la
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de
ellos y de los asientos respectivos.
Por su parte el art. 9 expresa: “Si
observare el documento, el Registro procederá de la siguiente
manera:
a)
Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y
manifiesta;
b)
Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento
al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para
que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o
anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días,
contado desde la fecha de presentación del documento,
prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del
requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación
formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la
decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la
inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere
concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá
promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según
la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente
la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de
los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno
derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el
plazo de su vigencia”.
Vemos que en tanto el primero menciona a las
“formas extrínsecas”, el segundo alude a “documentos viciados
de nulidad absoluta y manifiesta” (inc. a) y a
“defectos subsanables” (inc. b). Además, estas normas
deben ser conjugadas con lo dispuesto en el art. 4 de la
ley (conc. art. 6 de la ley 6435), de acuerdo con el cual
“la inscripción no convalida el título ni subsana los defectos
de que adoleciere según las leyes”.
Los preceptos mencionados suscitan el siguiente
interrogante: ¿la función calificadora del Registro se limita
únicamente a la forma de los documentos que se presenten para
su inscripción, es decir, al instrumento en sí mismo, o el
examen también puede y debe referirse al contenido del
documento?.
Según una corriente, en la que se enrolan García
Coni y Pelosi entre otros, el Registro sólo puede examinar las
formas extrínsecas del documento. Se hace prevalecer el
art. 8 de la ley –que menciona a las formas
extrínsecas- y a él se subordina el art. 9, de modo que
las nulidades absolutas y manifiestas o los defectos
subsanables a los que este último se refiere serían las
vinculadas con las formas del documento. Se argumenta que
otorgar un mayor alcance a la función calificadora importaría
otorgarle facultades impropias de un organismo
administrativo.
No obstante, parece indudable que, como el art.
8 manda examinar las “formas extrínsecas” de los
documentos “ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos”, el Registro debe constatar el
cumplimiento del tracto sucesivo, no pudiendo tampoco admitir
a la inscripción actos otorgados por personas sobre las que
pesaren inhibiciones, interdicciones o inhabilitaciones
inscriptas en el propio Registro.
Y estos extremos se vinculan más bien con el
contenido del documento que con sus formas
extrínsecas.
Partiendo de esa base se ha plasmado un criterio
que confiere mayor amplitud a la facultad calificadora del
Registro, autorizando a éste el examen del contenido del
documento. Ello es así porque de lo contrario el Registro
estaría reducido a ser un mero buzón receptor de documentos,
sin reparar en que interesa a la comunidad que el funcionario
encargado del Registro realice un análisis del título, para
que no accedan documentos que presenten fallas o defectos
groseros, habida cuenta que si se los admitiese se
contribuiría a crear una apariencia jurídica que no coincide
con la realidad, redundando ello en evidente perjuicio para
todos. Cabe advertir que, en definitiva, el Registro no juzga
sobre la validez del acto sino que sólo declara inadmisible al
documento a los efectos de su registro.
Los fundamentos de esta postura son en líneas
generales los siguientes:
El art. 8, expresa que el Registro examinará
la legalidad de las formas extrínsecas del documento, pero no
dice que examinará “sólo” la legalidad de las formas
extrínsecas. Y aún autoriza al Registro a avanzar sobre el
contenido del acto cuando manda atenerse a lo que resulte del
documento y de los asientos respectivos.
El art. 9 de la ley no menciona a las formas
del documento, sino que discurre sobre la nulidad absoluta y
manifiesta y defectos subsanables; y estas circunstancias
pueden muy bien referirse a la validez del acto mismo
contenido, plasmado o formalizado en el documento que se lleva
a inscribir.
El Registro, entonces, debería examinar el
contenido del acto, procediendo a rechazar el documento cuando
éste instrumente un acto viciado de nulidad absoluta (porque
resulta incorfirmable) y manifiesta (porque se pondría en
evidencia a primera vista) y el documento no sería anotado ni
siquiera provisionalmente. En cambio, si el acto adoleciere de
nulidad relativa (susceptible de confirmación) y manifiesta,
como el defecto sería subsanable, el Registro observará el
documento y lo devolverá al presentante para su rectificación,
pero lo “inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de
180 días, contado desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados a petición
fundada del requirente”. (art. 9 inc. b de la ley
17.801 -conc.
art. 14 inc. 2º de la ley 6435-).
Es claro que en esta función calificadora el
Registro deberá atenerse a lo que resulte de los documentos y
de las constancias registrales, sin que le sea permitido
realizar investigaciones de ningún tipo sobre los vicios
ocultos o hechos ajenos al Registro vinculados con la validez
del acto.
Comparten este criterio más amplio autores como
Andorno, Marcolin de Andorno, Falbo, López de Zavalía, Mariani
de Vidal, Moisset de Espanés y Villaro entre otros.
§ 1. Naturaleza jurídica de la calificación
registral.-
Respecto de la naturaleza de la función
calificadora encontramos distintos criterios en
doctrina:
A) Función Judicial: Hay quienes pretenden
ver en ella una función judicial. Se ha sostenido que hay un
evidente entronque de la jurisdicción registral con la
actividad judicial, pretendiendo ver el juego de una
pretensión judicial que es admitida o rechazada, como
sostienen en España Romani Calderón, Gallardo Rueda y La Rica
entre otros. Pero como señala Scotti, no hay nada en la
función registral que se asemeje a la función jurisdiccional
pues no hay dos partes, ni funcionario estatal para dirimir el
litigio. Esta postura prácticamente no tiene incondicionales.
B) Función Administrativa: Quienes
sostienen la naturaleza administrativa de la función
calificadora se basan en la inexistencia de una contienda
procesal y en la ausencia de cosa juzgada en las resoluciones
registrales. La jurisdicción entonces, dicen, es una sola: la
contenciosa, pues los actos de jurisdicción voluntaria son
esencialmente administrativos. La jurisdicción voluntaria, por
lo tanto, y la función administrativa serían en esencia lo
mismo.
La función registral sería, pues, una función
administrativa con ciertas particularidades a
saber:
* calidad del funcionario.
* procedimiento aplicable.
* normas implicadas.
* efectos de la calificación e inscripción.
C) Jurisdicción Voluntaria: Esta postura tiene
desarrollo en España –con Jerónimo González y Martínez y Ramón
Roca Sastre- y especial predicamento en nuestra doctrina. Sus
sostenedores señalan que el registrador es un funcionario
estatal con características particulares y, si bien hay falta
de proceso, podemos encontrar una pretensión inicial y una
resolución final.
Como expresa Roca Sastre dentro de la llamada
jurisdicción voluntaria cabe discriminar manifestaciones
varias que permiten configurar diferentes tipos o clases de
actos de dicha jurisdicción. Todo el procedimiento de
inscripción en general constituye uno de esos tipos o clases
de géneros de la jurisdicción voluntaria.
Es una función con características especiales y la
denominación que mejor le cuadra es, precisamente, la de
jurisdicción voluntaria.
Estas características son:
a)
estar encomendada a un funcionario administrativo como
el registrador.
b)
contar con un procedimiento especial que lo marca la
ley.
c)
no tener por objeto declarar la existencia o no de un
derecho dudoso, sino publicar, mediante su inscripción, un
derecho real o situación jurídica inmobiliaria.
d)
estar limitada al solo efecto de practicar la
inscripción o rechazarla
e)
recaer en materias no típicamente administrativas, sino
de carácter civil o privado
f)
no impedir el análisis del documento ante la justicia
para debatir su validez o nulidad.
Como nota común a todo acto de jurisdicción
voluntaria señala dicho jurista:
* Los efectos erga omnes de la calificación
registral.
* La obligatoriedad, que es común con la
jurisdicción contenciosa.
* El carácter patriarcalista del registrador en
ejercicio de su función.
Andorno, por su parte, enseña que la función
calificadora debe ser asimilada a los llamados actos de
jurisdicción voluntaria y por lo tanto deja a salvo su
sometimiento posterior a la jurisdicción civil contenciosa
para la decisión definitiva, pues ambas jurisdicciones se
mueven en esferas distintas: el registrador en su función
calificadora y los jueces y tribunales en su función
contenciosa civil.
§ 2. Recursos registrales y
extraregistrales.-
Dispone el inc. b del art. 9 de la
ley 17.801 que si el requirente “…no estuviere de
acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al
Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la
prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional
si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese
rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación
se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional”.
Y en su segundo párrafo establece: “La reglamentación local
fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos”.
Ello significa que, luego de realizada la
calificación correspondiente por el registrador, frente a la
observación o rechazo del documento por su
parte, se abren a favor del rogante distintas posibilidades
recursivas.
Si bien tanto la ley nacional 17.801 como la ley
registral santafesina 6435 solamente prevén el Recurso de
Recalificación por ante el Director del Registro, se ha
admitido en los hechos la posibilidad de entablar un recurso
previo que podríamos denominar de Reconsideración o de
Reposición o de Rectificación, ante el mismo registrador o
jefe de sección que ha calificado en primera instancia, para
permitir al autor de ese juicio de valor rectificarlo cuando
se trate de un error propio.
En el Registro de nuestra ciudad no se lo rechaza
por improcedente ni por no estar previsto en la ley
registral.
Es un pedido que se formula al registrador o
funcionario que ha intervenido para que reexamine la
calificación que ha efectuado.
Debe presentarse fundado a fin de que el
registrador reanalice su decisión y, si le resultan
convincentes las razones expuestas por el recurrente, proceda
a modificar el juicio de valor.
Esta vendría a ser la primera etapa que se cumple
dentro del ámbito del Registro.
Ahora bien, supongamos que el registrador
interviniente o jefe de sección confirma la calificación
efectuada originariamente, es decir resuelve en sentido
contrario a lo peticionado: se abre entonces para el
interesado la segunda fase, pues la ley prevé, como
anticipamos, la posibilidad de deducir el correspondiente
Recurso de Recalificación por ante el Director del
Registro, como culminación de la etapa interna cumplida en la
administración, llamada justamente por ello etapa
administrativa registral.
Al respecto cabe recordar que de acuerdo con lo
dispuesto por el art. 38 de la ley nacional
17.801: “La organización, funcionamiento y número de los
registros de la propiedad, el procedimiento de registración y
el trámite correspondiente a las impugnaciones o recursos que
se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades, serán
establecidas por las leyes y reglamentaciones
locales”.
En función de tal facultamiento, el art. 18
de la ley provincial 6435 establece que: “Devuelto un
documento por las causales establecidas en el art. 14, el
interesado podrá interponer recurso de recalificación dentro
del término de cinco días posteriores a su notificación por
ante el Director del Registro…”
Esta disposición resulta similar a lo prescripto
por el inc. b del art. 9 de la ley
17.801, que en la parte pertinente expresa: “Si éste -el
requirente- no estuviere de acuerdo con la observación
formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la
decisión”.
Resulta conveniente que el escrito de solicitud de
recalificación sea claro y sencillo, exponiendo en forma
concreta los distintos puntos en que el requirente funda su
pretensión inscriptiva.
Si esta segunda etapa también resulta adversa al
recurrente, esto es si el Director del Registro confirma la
calificación efectuada por el registrador, se agota la etapa
administrativa registral (la etapa interna del Registro) y se
abre la instancia judicial.
Es lo que se denomina competencia recursiva
“impropia”, porque la impugnación no es deducida contra una
resolución judicial sino administrativa, aún cuando la
instancia revisora haya sido conferida a un órgano del Poder
Judicial.
Y se acude a la justicia a través del Recurso de
Apelación.
El art. 18 in fine de la ley registral local
6435 dispone que en el supuesto de que el Director del
Registro confirmara la resolución del registrador “el
interesado podrá recurrir ante la Sala Primera de Apelación en
lo Civil y Comercial con competencia en el lugar asiento del
Registro”.
Una cuestión que se planta en la provincia de Santa
Fe, a falta de previsión legal expresa consiste en determinar
si el recurso de apelación que estamos considerando, debe ser
interpuesto por ante el Director del Registro o bien
directamente por ante la Sala Primera de la Cámara respectiva.
Ambos procedimientos son de práctica en la provincia, no
obstante señalan Andorno y Marcolin de Andorno
que el primer criterio es más conveniente, ya que si
interpuesto el recurso de apelación por ante el Director del
Registro, éste lo denegase, siempre queda expedita la vía para
acudir directamente en Queja ante la Sala.
La apelación debe ser interpuesta dentro de los
cinco días de efectuada la notificación, pues se aplica el
art. 352 del Código Procesal Civil de la provincia de Santa
Fe, atento a que ley registral no contiene un procedimiento
especial al respecto.
Una vez radicadas las actuaciones por ante la Sala,
de la resolución adversa al recurrente pronunciada por el
Director del Registro, se corre traslado al apelante por el
término de diez días para que exprese agravios (Art. 364
C.P.C.C.S.F).
De dicha expresión de agravios no es necesario
correr traslado al Director del Registro por la sencilla razón
de que no estamos en presencia de un litigio, él no tiene
ningún interés particular que defender, pues sólo ha ejercido
un acto propio de sus funciones. Además ya ha expuesto las
razones de su decisión al resolver sobre el recurso que serán
consideradas por la Sala sin necesidad de que se expida
nuevamente.
Se aconseja que la expresión de agravios presentada
por el apelante sea lo más clara posible, debiendo indicar
concretamente los puntos de la resolución dictada por el
Director del Registro con los que estuviere disconforme (Art.
365 C.P.C.C.S.F).
Ahora bien, cabe preguntarse si la resolución del
recurso de apelación fuere adversa al recurrente podría éste
deducir Recurso Extraordinario por ante la Corte Suprema de
Justicia de la provincia.
La respuesta afirmativa fue dada por la Sala
Primera de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
Rosario, con fecha 28 de diciembre de 1979, al conceder el
recurso de inconstitucionalidad planteado por el interesado
contra una decisión adversa de dicha Alzada. (Resolución Nº 7,
“Raccuglia, Antonia y otra s/ Resolución del Director del
Registro de la Propiedad”). En el
mismo sentido los Dres. Ciafardini, Variego,
Telesca y Rubio sostienen que: “Normalmente la
apelación será la última instancia y la sentencia tendrá el
carácter de definitiva, pasando en autoridad de cosa juzgada,
pero, sin embargo puede darse el caso de que sea procedente un
recurso más. Este sería el extraordinario por
inconstitucionalidad, o porque la sentencia fuera arbitraria
(no fundada) o resolviera sobre asuntos no controvertidos. La
competencia corresponderá a la Corte Suprema de Justicia de la
provincia de Santa Fe y su pronunciamiento pondrá punto final
a estos tres casos que serán absolutamente extraordinarios,
planteándonos más este supuesto como un ejercicio que como una
posibilidad más o menos concreta.”
En cambio la Sala Tercera de la Cámara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, mediante fallo
del 9 de noviembre de 1979 (actuaciones
“Hernández, Armando M. c/ Provincia de Santa Fe s/ validez de
escritura”, Expte. 88/78) se inclinó
por un criterio distinto. Allí se sostuvo que cuando el Poder
Judicial actúa como instancia revisora de actividades
administrativas -vía superintendencia- ejercita una función
que ostenta idéntico carácter y, por ende, no puede ser
calificada como “jurisdiccional”. Por lo tanto, contra el
pronunciamiento al que así se llega en sede judicial, por
elemental aplicación del principio constitucional del “debido
proceso”, cabrá un proceso plenamente jurisdiccional
transitando los interesados todas las instancias ordinarias y
extraordinarias que acuerda el ordenamiento vigente.
Los Dres. Andorno y Marcolin de
Andorno comparten este criterio, sostienen que a los fines
de que pueda quedar asegurada en plenitud la garantía
constitucional del “debido proceso” establecida por el art. 18
de nuestra Ley Fundamental, será menester ofrecer al
interesado las distintas instancias en sede judicial, donde
con la consiguiente amplitud de debate y prueba, pueda hacer
valer adecuadamente los derechos presuntamente
vulnerados.
En consecuencia frente a una resolución adversa al
interesado en la apelación deducida en los términos del art.
18 in fine de la ley provincial, no podría deducirse recurso
extraordinario de inconstitucionalidad por ante la Corte
Suprema de Justicia de la provincia desde que no se está en
presencia de sentencia o auto interlocutorio con carácter de
definitivos (art. 1º ley provincial 7055).
El art. 9 concluye estableciendo: “Las
inscripciones o anotaciones provisionales caducan de pleno
derecho cuando se conviertan en definitivas o transcurra el
plazo de su vigencia”. En tales supuestos la provisoriedad
resulta incompatible con el nuevo carácter que puede asumir la
inscripción o anotación registral.
XII.- Principio de Prioridad.-
§ 1. La prioridad en la ley 17.801.- Reserva de Prioridad.-
Funcionamiento.-
Es uno de los principios rectores en materia de
publicidad registral inmobiliaria. Al respecto se hallan
básicamente involucrados los arts. 19, 25 y 5 de la
ley 17.801. (conc. arts. 34, 42 y 8 de la ley
3465).
El primero de ellos dispone: “La prioridad entre
dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de
presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a
que se refiere el art. 40º. Con respecto a los documentos que
provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad
deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán,
mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y
claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelación para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea
compartida”.
De este modo el efecto más importante de la
registración consiste en la adquisición del correspondiente
rango registral, como derivado del viejo brocárdico prior
tempore potior iure “primero en el tiempo, mejor en el
derecho”.
Por su parte el art. 25 establece: “Expedida
una certificación de las comprendidas en los artículos
anteriores, el Registro tomará nota en el folio
correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro
del plazo de vigencia más el del plazo a que se refiere el
art. 5º, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período se hubiere
despachado.
Esta certificación producirá los efectos de
anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo
legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado”.
Y el art. 5 luego de la modificación
introducida por la ley 20.089 expresa: “Las escrituras
públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco
días contados desde su otorgamiento, se considerarán
registradas a la fecha de su instrumentación”.
Por lo tanto, el principio general está dado
por el hecho de que el documento que primero ingresa en el
Registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con
posterioridad, con prescindencia de las fechas en que cada uno
de ellos fue otorgado. La prioridad es dada por la fecha de
ingreso del documento en el Registro y no por la fecha del
documento.
Las excepciones son las
siguientes:
* La reserva de prioridad de conformidad con el
art. 25 y concordantes de la ley 17.801.
* El efecto retroactivo de la inscripción que señala el art. 5
de la misma ley.
* Las convenciones que pueden hacerse en materia de rango
(conforme última parte art. 19 de la ley 17.801).
En la práctica se rige de la siguiente
manera:
En primer lugar se pide el denominado “certificado
de ley” (de dominio y
gravámenes respecto del inmueble objeto de la operación e
inhibición de su titular) al Registro
de la Propiedad Inmueble.
Dicho certificado debe ser solicitado por el
funcionario facultado para hacerlo -escribano o funcionario
autorizado-. Debe ser usado por quien lo ha solicitado y no
por otro (tengamos en cuenta que no se admite la cesión del
certificado de ley, de no ser así nunca se sabría quién va a
ser el escribano autorizante y poco quedaría de la seguridad
jurídica), y además debe ser usado para el acto para el cual
se lo ha solicitado o uno de jerarquía inferior.
Tiene un plazo de vigencia variable: es decir,
puede ser de quince, veinticinco o treinta días corridos días
desde su expedición por el Registro, según se trate,
respectivamente, de escribanos o funcionarios públicos con
domicilio legal en la misma ciudad asiento del Registro,
dentro de la misma provincia pero no en el mismo lugar sede
del Registro o fuera del ámbito de la provincia. (art. 24 de
la ley 17.801 -conc. art. 41 de la ley 6435-). Se trata de
plazos máximos.
El certificado es el medio a través del cual se
exterioriza a los terceros el contenido de los asientos
registrables, reserva la prioridad y produce el
importante efecto de anotación preventiva a favor de
quien requiera en el plazo legal la inscripción del documento
para el cual se lo ha solicitado. Origina, da nacimiento al
denominado instituto del bloqueo registral cuyo
principal efecto es garantizar la inmutabilidad de la
situación jurídica registral que la ley adscribe tanto al
plazo de vigencia del certificado cuanto al plazo previsto
para la inscripción del documento.
El bloqueo no significa que el Registro quede
paralizado, durante ese tiempo pueden expedirse otros
certificados o hacerse anotaciones preventivas, por ejemplo,
embargos, inhibiciones; aunque se anotan en el folio registral
del inmueble, en forma provisional o condicional, ya
que si se concerta e inscribe en el plazo legal el negocio
jurídico en gestión, éste tendrá prioridad sobre esas
certificaciones y anotaciones.
Funciona así:
Señalamos que el principal efecto del bloqueo
registral es garantizar la inmutabilidad de la situación
jurídica registral durante el plazo de vigencia del
certificado -que, como
anticipamos, conforme al art. 24 de la ley 17.801 es
variable-, más el plazo previsto para
la inscripción del documento (art. 5º de la ley
17.801).
Para que opere el bloqueo registral el acto debe
ser autorizado dentro del plazo de vigencia del certificado.
Por ejemplo: un escribano de Rosario requerido
parta autorizar una escritura de compraventa de un inmueble,
como tiene su asiento en el mismo lugar sede del Registro, el
plazo de vigencia del certificado es de quince días.
Supongamos que el acto -la compraventa en el
ejemplo- se autoriza el día doce. A partir de ahí
empieza a correr un nuevo plazo previsto para la inscripción
del documento. También es un plazo máximo, uniforme en el país
de cuarenta y cinco días corridos (art. 5º de la ley 17.801
-conc. art. 8 de la
ley 6435-). No necesariamente el
documento tiene que llegar al Registro el día cuarenta y
cinco, puede ingresar cualquier día anterior.
Si esto es así, si se cumplen los plazos legales,
es decir: si el documento se autoriza dentro del plazo de
vigencia del certificado e ingresa al Registro dentro del
plazo previsto para la inscripción, opera lo que se llama
Retroprioridad o Prioridad Indirecta, en virtud de la
cual los efectos del acto se retrotraen a la fecha de
expedición del certificado, que en nuestra provincia por el
art. 41 de la ley registral 6435 se considera que es la fecha
de presentación. (Es una ficción legal: en los Registros de la
provincia de Santa Fe se considera que el certificado ha sido
expedido el mismo día que se lo ha solicitado).
Y durante todo este lapso el bloqueo registral ha
amparado al acto de cualquier evento, de cualquier
contingencia que pudiera afectarlo.
Distinto es si el documento que instrumenta la
operación llega al Registro pasados los cuarenta y cinco días
previstos para la inscripción, aquí los efectos no son
retroactivos sino que juega lo que se llama Prioridad
Directa, es decir los efectos respecto de terceros serán
hacia delante, hacia el futuro. Pues el acto será oponible a
partir del momento de su inscripción y no
retroactivamente.
Así, en orden a lo expuesto:
La Prioridad Indirecta significa: que si se
observan los plazos legales, si el acto se autoriza dentro del
plazo de vigencia del certificado e inscribe dentro del plazo
de cuarenta y cinco días siguientes, la oponibilidad del mismo
comenzará a regir frente a terceros interesados no a partir de
dicha autorización sino retroactivamente a partir de la fecha
de expedición del certificado
La Prioridad Directa significa: que si no se cumple con
los plazos legales, si la escritura se inscribe luego de
vencido el plazo de cuarenta y cinco días previsto en el art.
5 de la ley 17.801 (conc. art. 8 de la
ley 6435), su oponibilidad frente a
terceros deberá ser computada a partir del día de
registración, sin efecto retroactivo.
§ 2. Las Medidas Cautelares y el Bloqueo
Registral.-
Debemos preguntarnos cómo juegan las medidas
cautelares frente al denominado instituto del bloqueo
registral.
Y encontramos las siguientes
posibilidades:
* Si la medida cautelar es anterior a la
solicitud y consecuente expedición del certificado de ley, en
ese caso le será oponible y como tal será informada en el
correspondiente despacho (certificado).
* Hay una segunda posibilidad y es que ingresen
en el mismo día dos solicitudes, por un lado un oficio
disponiendo la traba de una medida cautelar, por ejemplo un
embargo, y por el otro una solicitud de certificación. ¿Cuál
de ellas debe primar? Y esto está resuelto legislativamente,
siempre va a primar el certificado de ley. Por qué? Porque sus
efectos se retrotraen a las cero horas del día de expedición
conforme lo dispone el art. 24 de la ley 17.801
-conc. art. 41 de
la ley 6435-. Por lo tanto aún en
aquellos casos en que el oficio llegue al Registro a las ocho
de la mañana y el certificado a las doce y veintinueve (el
Registro en nuestra ciudad cierra sus puertas a las doce y
media) como sus efectos se retrotraen a las cero horas del día
de expedición, siempre va a tener preferencia el certificado
de ley.
¿Qué pasa con la medida?. Se la anota o no?. Pasa
exactamente lo mismo que si la medida ingresa (y esta
es la otra posibilidad) durante el plazo de vigencia
del certificado de ley. Se la va a anotar en forma
condicional y su suerte estará sujeta a las resultas de lo que
ocurra con la operación para la cual se pidió el certificado.
Pueden ocurrir dos cosas: que se concrete o no. Si
la operación para cual se pidió el certificado se concreta, la
medida cautelar queda sin efecto. Ahora, si por cualquier
motivo la operación se frustra, no tiene lugar, ahí si la
medida cobrará la plenitud de su vigencia.
§ Alcance de la publicidad del
Registro.-
El Registro es público, pero sólo para que
puedan obtener información de él quienes tengan interés
legítimo averiguar el estado jurídico de los
bienes o documentos.
El art. 21 de la ley 17.801 (conc. art. 36
de la ley 6435) dispone lo siguiente: “El registro es público
para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado
jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o
interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarán la forma en que la documentación podrá ser
consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o
deterioro”.
La información puede obtenerse ya sea mediante la consulta de
los asientos por los interesados (a quienes les serán
exhibidos en la forma que determinen las disposiciones
locales), o a través de las certificaciones o informes que
sobre dichos asientos expida el Registro.
La diferencia entre un Informe y un Certificado es
la siguiente:
1)
Informes: Aunque son instrumentos públicos al igual que los
certificados, no engendran reserva de prioridad ni garantizan
la inmutabilidad de los datos que consignan (“bloqueo
registral”); y carecen de aptitud a los efectos del art. 23 de
la ley 17.801 -conc. art. 40 de
la ley 6435- (transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles). Sólo cumplen la función de dar noticia sobre
cualquiera de las constancias registrales, pero no garantizan
la inmutabilidad de los datos que hacen conocer, por eso
carecen de plazo de vigencia.
2)
Certificados: son verdaderos instrumentos públicos, que tienen
el mismo valor que el asiento original, siendo responsable
quien los expide en caso de inexactitud. Producen reserva de
prioridad y garantizan la inmutabilidad de los datos que hacen
conocer. Tienen plazo de vigencia, transcurrido el cual
caducan automáticamente. La información omitida en los
certificados, conforme ya analizamos, no resulta
oponible a los terceros de buena fe que hubieran escriturado
en base a los mismos.
XIII.- Los terceros frente a la inscripción registral: Tercero
interesado.- Tercero registral.-
Señala J. H. Alterini que la primera
aproximación a la noción de terceros dentro del ámbito
registral nos la proporciona la acepción gramatical del
vocablo, que nos indica que se trata de la persona que sea
distinta de dos o más que intervienen en un negocio jurídico.
Este concepto que sirve para connotar a todo aquél que no es
parte, se corresponde con la noción más común en derecho
civil. En este sentido primario, terceros son todos aquéllos
que no pueden ser “perjudicados” por los efectos de las
relaciones jurídicas enhebradas por otros, a las que pueden
permanecer extraños, por resultar para ellos res inter
alios acta, principio que en el marco contractual se
expresa en el art. 1195 in fine en los siguientes términos:
“los contratos no pueden perjudicar a terceros”.
Los terceros aludidos son los “poenitus
extranei”, simples terceros integrantes de la comunidad,
los terceros desinteresados. Se ha sostenido que ese es
el concepto de terceros que cuadra al tema que nos ocupa, pues
no cabría hacer distinción alguna entre los terceros ante el
silencio de la ley (Villaro y Bidart).
Terceros interesados
-denominación tradicional en la doctrina registral argentina y
comparada- son los que por contar con un interés legítimo
podrían invocar la inoponibilidad del derecho real no
inscripto: los sucesores particulares, los titulares de otros
derechos reales, la masa del concurso (civil o comercial), los
acreedores privilegiados, retentores, simples quirografarios,
o sea, en general, los titulares de derechos subjetivos. (J.
H. Alterini y Lloveras)
También se sostiene que el tercero aquí involucrado
no es ni el “poenitus extranei” (desinteresado), ni
todo tercero interesado, sino un tercero interesado muy
particular: el tercero registral (Adrogué). Este
tercero se llama registral porque requiere en todos los casos
que haya inscripto en el Registro el derecho que esgrime
(derecho real, embargo, etc).
Explica J. H. Alterini que dentro de este esquema
ningún derecho no inscripto contaría con el beneficio de la
inoponibilidad del título no inscripto que consagra el art.
2505 del Código Civil, de donde las conclusiones antes
problemas concretos resultan distintas. Así con la idea de
tercero interesado, una venta no inscripta es inoponible a un
simple acreedor quirografario del vendedor, mientras que para
la tesis del llamado tercero registral el quirografario recién
se convertiría en tercero registral y por tanto en
beneficiario de la inoponibilidad, cuando refleje su derecho
en el Registro, por ejemplo con un embargo.
Esta concepción del tercero registral es de difícil
sustento en nuestro derecho, pues si bien el silencio de la
ley en la apreciación de la noción de terceros consiente que
se efectúe distingo entre terceros interesados y terceros
desinteresados, en función de atender a la existencia o
carencia de un interés legítimo, sería ir demasiado lejos
connotar al tercero con el aditamento tan específico de
registral cuando la ley nada dice.
La noción de tercero interesado fue la adoptada por las
Primeras Jornadas nacionales de Derecho Registral de San
Rafael y es la que se ha impuesto en la jurisprudencia
mayoritaria.
§ 1. Intentos de armonización de la tradición con la
inscripción registral.-
No es imposible que personas que figuren en los
asientos registrales como dueños de inmuebles por tener
inscriptos a su favor los respectivos títulos, no lo sean, por
faltarles la tradición, y acaso difícilmente puedan serlo si
en el inmueble se encuentra un contradictor que pueda resistir
la adquisición de la posesión (art. 2383 del Código Civil). Por ejemplo el poseedor usucapiente,
cuya presencia obstará a la integración del derecho real del
sujeto beneficiario de la inscripción, y su oposición tendrá
la energía propia de quien defiende su condición de dueño,
porque contrariamente a lo que indicaría el Registro, el dueño
es el poseedor usucapiente y no el aparente titular registral.
Hasta un poseedor por boleto podría cuestionar la adquisición
que procura el hipotético dueño.
A este respecto J. H. Alterini ha propuesto
que la precedente tradición condicione la inscripción
registral, para lo que sería necesario una reforma
legislativa. En cuanto a la “acreditación” de ese presupuesto
de la inscripción, un medio idóneo sería el acta de
constatación notarial, en la que el escribano da fe de la
realización de la tradición, o de la existencia de sucedáneos
de ella. Dentro de este esquema doctrinario, las IV Jornadas
Sanrafaelinas de Derecho Civil declararon que “Es aconsejable,
de lege ferenda y con carácter de regla general, que se
imponga acreditar el cumplimiento de la tradición como
presupuesto para la inscripción”.
Por su parte el
escribano Zinny estima que para el supuesto de que la
tradición se efectuase con posterioridad al acto de
escrituración, la solución ideal consistiría en complementar
la escritura con otra en la cual quede notarialmente
comprobada la tradición. Y si por cualquier circunstancia no
se pudiere recurrir a esta solución sugiere autorizar la
escritura en la forma de estilo y asentar luego mediante nota
marginal la declaración de las partes de que la tradición tuvo
lugar.
Bibliografía:
-ANDORNO, Luis O. - MARCOLIN de
ANDORNO, Marta; “Ley Nacional Registral Inmobiliaria. Ley
17.801. Comentada. Anotada”, 2ª edición corregida, actualizada
y ampliada, Editorial Hammurabi, Buenos Aires,
1999.
-BORDA, Guillermo A.; “Tratado de
Derecho Civil. Derechos Reales”, Tomo II, 4ª edición
actualizada y ampliada, Editorial Perrot, Buenos Aires, 2003.
-BORDA, Guillermo A.; “Manual de
Derechos Reales”, 3ª edición revisada y actualizada,
Editorial Perrot, Buenos Aires, 1989.
-CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE
LA PROVINCIA DE SANTA FE: Análisis Doctrinario y
Jurisprudencial, (Dir. Jorge W. Peyrano), Tomo 4 B, Editorial
Juris, Rosario, 2000.
-LLAMBÍAS, Jorge Joaquín y ALTERINI,
Jorge H.; “Código Civil Anotado, Tomo IV A, Derechos Reales”,
Editorial Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1984.
-MARIANI de VIDAL, Marina; “Curso de
Derechos Reales”, Tomo III, 4ª edición actualizada, Editorial
Zavalía, Buenos Aires, 1997.
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